"وقف البناء" يرفع أسعار العقارات.. السيسي يوجه بسرعة الانتهاء من الاشتراطات.. "مطورون": الرئيس جريء والقضاء على العشوائيات أبرز النجاحات في ملف الإسكان

ولعل أهم هذه الممارسات من قبل بعض الشركات هو تأخر تسليم الوحدات السكنية لحاجزيها، حيث يعتمد قطاع العقارات على نموذج الحجز المقدم، حيث تتلقى الشركات مقدمات حجز من العملاء للتعاقد على الوحدة تمثل المصدر الرئيسى لتنفيذ الوحدات لدى غالية الشركات، الأمر الذي خلق العديد من المشكلات بين المطورين والمواطنين في الفترة الأخيرة، بل ووصلت الأزمة إلى تحمل الحاجزين لمبالغ إضافية بالمخالفة للقانون، الأمر الذي وصفه محللون بـ"النصب العقاري"، مشيرين إلى أن هناك دخلاء على مهنة التطوير العقارى يهددون سوق العقارات في مصر.

وفى الآونة الأخيرة ومع قرار وقف تراخيص البناء لمدة 6 أشهر من أجل تنظيم سوق العقار والسيطرة على البناء العشوائي في مصر، تفاقمت الأزمة حيث حصلت بعض الشركات على مقدمات حجز من العملاء دون الحصول على تراخيص للبناء الأمر الذي تسبب في تأخر تنفيذ أو تسليم الوحدات وتبديد أموال العملاء، الأمر الذي يعد قنبلة موقوتة لقطار العقارات الأمر الذى تسبب في تدخل جهاز حماية المستهلك لحماية حقوق العملاء.

وبحسب قانون حماية المستهلك رقم ١٨١ لسنة ٢٠١٨، يحظر عمل إعلانات البيع دون الحصول على تراخيص، إلا أن الشركات تمادت فر المخالفات مما أحدث أزمة بين الشركات ومالكي الوحدات السكنية، وهو ما حذر منه جهاز حماية المستهلك، كما حصل الجهاز على أحكام قضائية عديدة ضد عدد من شركات العقارات بسبب مخالفات من شركات التطوير العقارى.

بداية القصة بدأت مطلع شهر أغسطس الماضى حينما بعث جهاز حماية المستهلك رسالة شديدة اللهجة لشركات الاستثمار والتطوير العقاري، حول وجود مخالفات جسيمة وفرض شروط تعسفية على المواطنين، وكشف الجهاز عن وجود ممارسات غير سليمة فيما يخص سوق العقارات، حيث تطالب الشركات العقارية المتعاملين سداد مبالغ مالية تعد من قبيل فرض شروط تعسفية غير مرتبطة بمحل الاتفاق أو التعاقد الأصلي، وتعليق تقديم خدمة على قبول شروط غير مرتبطة بطبيعة هذه الخدمة، وإرغام القاطنين بالمجمعات السكنية على التعامل مع مورد واحد للخدمات المختلفة رغم وجود موردين آخرين (مثل خدمة الإنترنت الأرضى، خدمات شحن عدادات الكهرباء، خدمات الصيانة)، وحصولهم على المرافق الأساسية مثل: الكهرباء والمياه وخدمات النظافة في مقابل شروط مالية وتعاقدية تعسفية.

وأكد الجهاز في بيان عبر موقعه الرسمى أن هذه الممارسات من شأنها الحد من توافر العقار وحرية تداوله، في الوقت الذى يحرص الجهاز على ضمان عدم تقييد حرية المتعاقدين وفرض شروط تعسفية واحتكارية عليهم من شأنها المساس بحقهم في الاختيار أو تؤثر على توافر المنتجات العقارية والحد من توافرها وفق آليات العرض والطلب والسوق الحر.

ولعل هذه المخالفات تتسبب في مخالفة قواعد حماية حرية المنافسة في قطاع العقارات وخلق ممارسات احتكارية تضر بالمواطن المصرى، بحسب جهاز حماية المستهلك، حيث دعا الجهاز العاملين في السوق والمواطنين بالتقدم والشكوى ضد أية ممارسات تؤثر على حقهم في الاختيار أو الحصول على أفضل المنتجات العقارية من حيث السعر والجودة، فضلًا عن أية ممارسات تعسفية واحتكارية تقوم بها شركات التطوير العقاري تجاه المتعاقدين معها.

وخلال شهر واحد حصل جهاز حماية المستهلك على حكمين قضائيين، في سابقة تاريخية من شأنها إعادة الانضباط لقطاع العقارات في مصر.

أكد الدكتور أحمد سمير فرج القائم بأعمال رئيس جهاز حماية المستهلك، أن الحكم يسهم في تدعيم حقوق المستهلكين وتعزيز دور الجهاز في تطبيق القانون في مجال العقارات باعتباره الحكم الأول في هذا المجال بعد تعديل قانون حماية المستهلك والنص على تضمين حقوق للمستهلكين في مجال العقارات وأفراد عقوبة خاصة لمخالفة تلكم المواد مما يسهم في ترسيخ القواعد والمعايير اللازمة لصون حقوق المستهلك وضبط الأسواق بما يعود بالنفع على الاقتصاد القومى للبلاد، ويهيب الجهاز بشركات التطوير العقارى ضرورة الالتزام باحكام قانون حماية المستهلك رقم ١٨١ لسنة ٢٠١٨ ومراعاة الدقة في الإعلانات الصادرة عنها بشأن المشروعات، والالتزام بكافة الشروط ومواعيد التسليم والمواصفات والرسومات الهندسية.

أجمع خبراء التطوير العقارى على أن خطوات الدولة للسيطرة على البناء العشوائى أثرت بالإيجاب على سوق العقارات في المدن الجديدة، وأسهمت بجلاء في القضاء على العشوائيات، وفتحت الفرصة أمام المستثمرين للبناء وفقا لخطط بعيدة المدى توفر للمواطنين المرافق اللازمة وفق رؤى تخدم الدولة المصرية.

وفى هذا السياق، يقول المهندس أحمد سليم رئيس مجلس إدارة إحدى شركات التطوير العقارى (شركة بريكزى للتطوير العقارى)، إن قرار وقف التراخيص في القاهرة والجيزة لمدة ٦ أشهر كان له تأثير كبير في انعاش سوق العقارات في المدن الجديدة فالمواطن دائما في حاجة لمساكن جديدة ومع وقف التراخيص وقلة المعروض في وسط البلد سواء في القاهرة والجيزة فتح المجال أمام المواطنين للتوجه إلى المدن الجديدة.

وأضاف سليم في تصريحاته لـ"البوابة" إن وقف التراخيص ثم ما تبعه من قانون للتصالح أثر كثيرا على سوق العقارات في مصر الأمر الذى انعكس على الأسعار، فأسعار الوحدات السكنية المرخصة ارتفع كثيرا في القاهرة والجيزة، وهو ما أثار ركود كبير في السوق العقارية بفضل سبب آخر وهو رغبة قطاع كبير من المواطنين في التقسيط والحصول على وحدة سكنية دون دفع مبالغ كبيرة، وهو ما فتح المجال أمام المستثمرين في القطاع العقارى الذين يتيحون وحدات سكنية بمستويات مختلفة في المدن الجديدة لجذب القطاع الأكبر من المواطنين راغبي التقسيط بأقساط تصل إلى ٥ سنوات. 

ولفت "سليم" إلى أن وقف التراخيص يقتصر على القاهرة والجيزة ويهدف إلى السيطرة على البناء العشوائى، كما أن الحكومة عملت على تعويض المستثمرين في القطاع العقاري من خلال طرح أراض في المدن الجديدة للحفاظ على استمرارية العمل في قطاع العقارات، ولذلك نقول إن القوانين والقرارات التي اتخذتها الدولة من وقف للتراخيص وقانون التصالح على مخالفات البناء أثرت بالإيجاب على القطاع العقارى في مصر، وبخاصة على المدن الجديدة التي لاقت انتعاشا كبيرا في الفترة الأخيرة.

وتابع: "البناء في المدن الجديدة يكون مخطط ومنظم وبعيد كل البعد عن العشوائية كما أن الدولة قبل أن تبنى أي مدينة جديدة توفر لها المرافق المختلفة الأمر الذي يسهل على المستثمر والمواطن في نفس الوقت، فالمستثمر يحصل على أراض مرخصة وقانونية ومخططة ولا تبعد كثيرا عن وسط المدينة ولكنها متكاملة الخدمات والمرافق، وكذا يحصل المواطن في المدن الجديدة على خدمات راقية المستوى وبعيدة عن التكدسات السكنية في وسط المدينة فيجد كافة خدماته متوفرة وفى مسافة ليست ببعيدة عن مقر عمله".

أما المهندس هانى العسال، مستثمر عقارى، ورئيس شركة مصر إيطاليا للتطوير العقارى، فأكد أن العنوان الأبرز في المرحلة الحالية بالنسبة للعقارات والعمران في مصر هو "مصر بتتطور"، فمما لا شك فيه أن ما يقدر بـ ٨٥٪ من حجم العمران في مصر بنية بطريقة عشوائية، وهو الامر الذي تطلب إصلاح جذرى للمناطق التي أقيمت دون تخطيط وتعدت على خط التنظيم الذي حددته الدولة من تخطيط عمرانى للمدن والأراضي، ولهذا سعت الدولة لإصدار قوانين وقرارات مثل وقف التراخيص في القاهرة والجيزة والتصالح على مخالفات البناء، لأن بعض المناطق والعقارات تتطلب حلول فورية، وأخرى يتم تقنينها.

وأضاف العسال في تصريحاته لـ"البوابة" بعض العقارات المخالفة تستلزم تدخل فورى والتعامل بكل حسم من أجل إعادة بناء الدولة، لأن الاعتداء على خط التنظيم هو اعتداء على الدولة بأكملها، والرئيس السيسي جرئ وصادق في هذه المسالة ويسعى بكل قوة لفرض ارادة الدولة وتنفيذ القانون جنبا إلى جنب مع القضاء على مشكلات كبيرة لطالما ارهقت الدولة مثل العشوائيات، ولدينا امثلة كثيرة على النجاح في هذا القطاع مثل مثلث ماسبيرو الذى سيتحول إلى منطقة أعمال واستثمارات ضخمة، وكذا تل العقارب بالسيدة زينب والأسمرات والمحروسة ١ و٢، كل هذا يؤكد سلامة موقف وخطى الدولة. 

وتابع: "انتهت العشوائيات وهي واحدة من نجاحات كبيرة تحققت على ارض الواقع، ويجب على الجميع أن يساند الدولة في قضيته، فالدولة هي الخاسرة في النهاية، فالرئيس قالها صريحة ما الداعى من بناء المدن الجديدة، ولكن الحقيقة ان واحدة من أهم فوائد التوسع في المدن الجديدة هي القضاء على مشكلة البطالة التى وصلت إلى ١٥ ٪ في السنوات الماضية ولكنها تراجعت إلى ٧ ٪وهي احد مكاسب المدن الجديدة والمشروعات القومية الكبرى التى تبنتها الدولة". 

وأوضح العسال أن كل المدن الجديدة تمت باستثمارات وعمالة مصرية، فالإصلاح الاقتصادى الذى تبنته مصر منذ ٢٠١٦ على الرغم من قسوته وصعوباته الا انه نجح في النهوض بمصر في شتى المجالات ومن هنا نقول ان مصلحة الدولة يجب ان تكون اولا، وعلى الدولة ايضا ان تدرس احتياجات المواطن والمجتمع وتنفيذ ذلك من خلال خطط قصيرة وبعيدة المدى. 

وعن أسعار العقارات، يؤكد العسال أن سوق العقارات له طبيعة خاصة وأسعار العقارات لها العديد من المحددات، وتحدد الأسعار أولا التكلفة والعرض والطلب والمساحات والاحجام وطبيعة عملية البيع وكذلك العقار بالإضافة للمنطقة التى شيدت بها العقارات فمن المعلوم ان كل منطقة لها أسعارها فوحدة سكنية في منطقة راقية مثل القاهرة الجديدة تختلف تماما عن أسعار العقارات في المناطق الشعبية.

وقال العسال إن أسعار العقارات لم تتأثر كثيرا بقانون وقف التراخيص أو قانون التصالح، لأنه يعتمد على عدد من المحددات".

وعن مشكلات قطاع العقارات أكد العسال أن القوانين التي تقرها الدولة كلها إصلاح، وإن كان قوانين التصالح ووقف التراخيص أثرت بشكل إيجابي على المجتمع، فقطاع العقارات تنتظر العديد من القوانين من أجل إصلاح المنطومة ككل".

ولفت المطور العقاري إلى أن واحدة من أكثر المشكلات التي واجهها قطاع التطوير العقارى في الفترة الأخيرة هى مصروفات الصيانة، وهى التي أثارت مشكلات مع المواطنين وجهاز حماية المستهلك أيضا، فالشركات تهدف للحفاظ على قيمة العقارات من خلال فرض رسوم صيانة، فالصيانة تحافظ على قيمة الوحدات السكنية وتضمن القيمة السوقية للوحدات إلا أن العملاء لا يرغبون في الدفع، وهو ما أثار المشكلة القائمة بين المواطنين والمطورين العقاريين، لذا اجتمعنا بوزير الإسكان لوضح حد لمشكلات الصيانة، وطالبنا بضرورة وضع آلية لتحديد قيمة وكيفية تحصيل الصيانة حتى لا يترك المجال للعملاء والمستثمرين الأمر الذي يخلق مشكلات أكبر تصل لحد التطاول على المستثمرين وهما ما يؤثر بالسلب على سوق العقارات في مصر، وكذلك آليات تدخل جهاز حماية المستهلك. 

وقال العسال إن تدخل حماية المستهلك يجب أن يتم بضوابط، وأن يكون هناك قانون يحدد العلاقة بين المطور والمستهلك، فالمنتج العقاري له خصائص مميزة فلا بد أن يكون تدخل جهاز حماية المستهلك بضوابط محددة، لافتا إلى أنه قد تم مناقشة قانون التطوير العقاري باتحاد المطورين وإرساله لمجلس الوزراء للبت فيه وهو يتضمن حماية المستهلك وحماية المهنة، والقوانين هى التى تحدد الضوابط والآليات المتوازنة بما يضمن حقوق كل طرف في منظومة القطاع العقارى في مصر.

أسعار العقارات لم تتأثر كثيرا بقانون وقف التراخيص أو قانون التصالح، لأنه يعتمد على عدد من المحددات.

وعن مشكلات قطاع العقارات أكد العسال أن القوانين التي تقرها الدولة كلها إصلاح، وإن كان قوانين التصالح ووقف التراخيص أثرت بشكل إيجابي على المجتمع، فقطاع العقارات تنتظر العديد من القوانين من أجل إصلاح المنطومة ككلS.

كثفت مصر من جهودها لتوفير السكن اللائق للملايين من شباب مصر وأهالى المناطق العشوائية خلال السنوات الـ ٦ الماضية، وتشير البيانات الصادرة عن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، فأن الدولة تستهدف بناء مليون وحدة سكنية بتكلفة نحو ٢٠٠ مليار جنيه.

ولفتت الوزارة إلى أنه بالنسبة لمشروعات الإسكان الاجتماعي تم بناء ٤١٤ ألف وحدة، من أصل ٦١٠ ألف وحدة، وهو إجمالى الوحدات بتكلفة تقديرية تصل ٩٠ مليار جنيه، وبالنسبة لمشروعات الإسكان المتوسط فتبلغ ١٤٠ ألف وحدة سكنية في مشروعات سكن مصر ودار مصر وجنة، بتكلفة ٥٤ مليار جنيه.

وعن جهود الدولة في القضاء على العشوائيات، تعمل الدولة على تطوير ٣٥٧ منطقة عشوائية غير آمنة، بتكلفة إجمالية ٦١ مليار جنيه، حيث تستهدف بناء ٢٥٠ ألف وحدة، ونجحت الدولة خلال السنوات الـ ٦ الماضية في تطوير ٢٩٦ منطقة في ٢٥ محافظة، وشيدت ١٧٥ ألف وحدة، بتكلفة ٣٩ مليار جنيه، وجار تنفيذ ٦١ منطقة بإجمالى وحدات ٦٧ ألف وحدة، وفقا لوزارة الإسكان. 

وعن أهمية الاستثمار في المشروعات القومية ومشروعات الإسكان على وجه التحديد يقول الدكتور على الإدريسى، الخبير الاقتصادى يقول إن سعى الدولة لتطبيق القانون بكل حزم يسهم في الارتقاء بترتيب مصر في المؤشرات الدولية المهمة ولعل أبرزها مؤشر ممارسة الأعمال ومؤشر التنافسية العالمية.

وأكد الإدريسى أن فرض قوانين مثل وقف التراخيص والتصالح على مخالفات البناء بالإضافة إلى هدفها الأساسي وهو القضاء على العشوائيات وتنظيم العمران في مصر من خلال مشروعات مخططة ومنظمة والقضاء على البناء العشوائى، إلا أن هناك العديد من المكاسب التى ستحققها الدولة وأغلبها اقتصادية، فمواصلة العمل في المشروعات القومية ترسل رسالة واضحة أن مصر ماضية في تقدمها ومشروعاتها الجديدة من أجل توفير حياة أفضل لمواطنيها، وهو ما ينعكس على جذب الاستثمار الأجنبي، فالمستثمر يضخ أموالا في الأسواق المستقرة.

وأضاف الإدريسى أن استمرار مصر في تنفيذ القانون واستمرار المشروعات أمر في غاية الأهمية وبخاصة في استقطاب أكبر حجم من الاستثمارات المباشرة وغير المباشرة، وتعزيز الشركة بين القطاع العام والخاص، ومساندة رجال الأعمال لخطى الدولة له دور كبير في دعم الخطط التنموية أيضا، كما أن الحراك المستمر نحو استكمال الإصلاحات يفوت الفرصة على أهل الشر الذين يتربصون وينتهزون أضيق الفرص من أجل النيل من هيبة ومشروعات الدولة المصرية".

وأوضح الادريسى أن تقدم مصر في المؤشرات الدولية وبخاصة الاقتصادية يعتمد على العديد من المحددات والمعايير الأساسية، وأبزها سيادة القانون، وتهيئة مناخ الاستثمار ومكافحة الفساد والقضاء على الفساد والرشاوى، والتوازن والحفاظ على المستويات الاقتصادية والاجتماعية للدول، ولعل هذا من أهم أهداف التنموية لقانون التصالح على مخالفات البناء.

وأشار الخبير الاقتصادى أن الحفاظ على المكاسب التي حققتها الدولة يستلزم مجموعة من الضوابط والمعايير للسيطرة على البناء العشوائى والسوق العقارية، جنبا إلى جنب مع القضاء على جذور المشكلة والتخفيف قدر الامكان من الأعباء على المواطن في ظل ما يعانيه المجتمع المصري والعالم أجمع من تبعيات سلبية لتفشى فيروس كورونا المستجد.

وقال الخبير الاقتصادى، إن الدولة اتخذت العديد من الخطوات الإيجابية بحيث تراعي الظروف الاقتصادية للمواطنين، ولعل توجيهات الرئيس بمراعاة البعد الاجتماعي للمواطنين كانت أبرز هذه القرارات التي طبقت بتخفيض قيم التصالح على المخالفات في القرى والأرياف، ولكننا نطالب بخطوات أبعد وهى محاسبة مسئولى المحليات المتسببين في كل هذا الكم من الفوضى والبناء العشوائي، فالموظف في المحليات هو شريك في الجريمة والمخالفة مع المواطن فبدون المحليات لم يكن المواطن يستطيع الحصول على المرافق الأساسية وبالتالى يتمادى في التعديات على أراضى الدولة والأراضي الزراعية، لذا فالموظف المتورط في مخالفات أو فساد يجب أن يتحمل ٥٠ ٪ من قيمة التصالح.

ودعا الادريسى الدولة إلى ضرورة العمل على تطوير النظم التقنية المتعلقة بتنفيذ القوانين من أجل التعريف بالأماكن المصرح فيها بالبناء وذلك من خلال موقع إلكترونى يكون مختص بالتوعية وتعريف الناس بكل ما يلزمه، من نتائج لتطبيق القوانين، ومكافحة الفساد، وخريطة بالأراضي المسموح فيها البناء لمنع تكرار نفس الأزمة.