الحكومة تغالي في سعر الأراضى لسد عجز الموازنة العامة للدولة والسوق العقارى يدخل مرحل الركود العظيم. بهذه الكلمات بدأ الدكتور أشرف دويدار العضو المنتدب لشركة زيزينيا - أرضك حواره لـ"البوابة نيوز" موضحًا أن السوق العقارى يدخل على مرحلة كبيرة من الركود في ظل استمرار الارتفاع الجنوني للأسعار في القاهرة الجديدة بعد أن وصل سعر المتر في الوحدة السكنية لأكثر من 15 ألف جنيه لطرح الأراضى الحكومية بأسعار باهظة حيث وصل سعر المتر في آخر مزايدة حكومية للأراضى من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالقاهرة الجديدة لـ4.5 آلاف جنيه.
وقال العضو المنتدب لشركة زيزينيا - أرضك، إن الشركة تستهدف ضخ 400 مليون جنيه العام الجارى بمشروع زيزينيا المستقبل في مدينة المستقل حيث وصل سعر المتر إلى 7 آلاف جنيه موضحًا أن القيمة الإجمالية لاستثمارات المشروع تتعدى 3 مليارات جنيه وسيتم تسليم المشروع مطلع عام 2020.
وتابع "دويدار" أن الشركة ستبدأ فعليًا في تنفيذ مشروع زيزينيا المستقبل في شهر يونيو المقبل، وجارٍ حاليا الانتهاء من التراخيص الخاصة بالمشروع بعد حصول الشركة على القرار الوزاري الخاص بالمشروع في بداية العام موضحًا أن المشروع تبلغ تكلفته الإنشائية 1.5 مليار جنيه ويشمل 1800 وحدة سكنية بمساحات مختلفة.
وطالب الدولة بسرعة التدخل لحل أزمة ارتفاع الأسعار بشكل جنوني في السوق العقارى من خلال توفير الأراضى وطرح الأراضى بسعر عادل يتماشى مع متطلبات السوق موضحا أنه في حال استمر الارتفاع في الأسعار فقد يكون هناك توقف للمشروعات لعدم القدرة على الشراء من قبل المواطنين.
ونفى وجود أي نية لدى مجلس إدارة الشركة لطرحها بالبورصة على الأقل في الوقت الحالى خاصة وأن الشركة لا تحتاج لسيولة.
وقال: إن نظام الشراكة الحالى مع وزارة الإسكان غير واضح، ويحتاج لتشريع واضح ونهائى من مجلس النواب الحالى لضمان حقوق المستثمر.
بداية ما هو حجم الاستثمارات المستهدف ضخه العام الجارى؟
الشركة تستهدف ضخ أكثر من 400 مليون جنيه استثمارات جديدة ضمن مشروعها الرئيسى زيزينيا المستقبل في مدينة القاهرة الجديدة تشمل تنفيذ إنشاءات وتسويق 30 % من المشروع.
ومتى سيتم بدء التنفيذ الفعلى لمشروعكم زيزينيا المستقبل؟
استلمنا في بداية العام القرار الوزاري الخاص بتنفيذ المشروع ويعد هذا القرار الوزاري أول قرار وزاري لكمبوند سكني متكامل في مشروع مستقبل سيتي بالقاهرة الجديدة وحاليا نحن في إجراءات الحصول على الرخصة النهائية للمشروع وسيتم بدء العمل الفعلى والتنفيذ بالمشروع في شهر يونيو المقبل باستلام الموقع وبدء التجهيز على أن يتم بدء العمل بالإنشاءات بعد انتهاء شهر رمضان الكريم.
وكم تقدر استثمارات مشروع زيزينيا المستقبل؟
المشروع تبلغ تكلفته الإنشائية أكثر من 1.5 مليار جنيه وتصل استثماراته بالمبيعات لأكثر من 3 مليارات جنيه ومساحته تشمل 70 فدان حصلت عليها الشركة من خلال مزايدة بالمظاريف المغلقة التي طرحتها شركة المستقبل للتنمية العمرانية، ويشمل عمارات سكنية ومركز تجاري وبواقع تنفيذ 1800 وحدة سكنية بمساحات مختلفة تناسب الطبقة المتوسطة وتبلغ النسبة البنائية 20%، والمساحات المتبقية عبارة عن مناطق خضراء وطرق وخدمات وبحيرات صناعية.
ومتى سيتم تسليم المشروع؟
المستهدف تسليم وحدات المشروع مع نهاية عام 2019ومطلع عام 2020 ومن المزمع أن يتم إدخال المرافق للمشروع بعد 3 سنوات من خلال شركة المستقبل للتنمية العمرانية مالكة مشروع مستقبل سيتي ولا يوجد لدينا استعجال لتسليم المشروع.
وكم يقدر حجم المبيعات بالمشروع؟
هناك مردود إيجابي قوي لمشروع «زيزينيا المستقبل» حيث نشهد ارتفاعًا غير مسبوق بحجم المبيعات إلى حدود 40% من إجمالي الوحدات، وذلك في ضوء ثقة العملاء بالشركة.
متى سيتم دخول المرافق في مشروع زيزينيا المستقبل؟
أتوقع بالنسبة لأراضى الشركة في مشروع زيزينيا المستقبل ألا يتم الانتهاء من المرافق في الموعد المحدد خلال 3 سنوات وهى المدة المتفق عليها مع شركة المستقبل لبطء إجراءات الحكومة في ترفيق وتجهيز الأراضى والمشروعات التي ستنفذ في مدينة المستقبل ستستفيد من الاهتمام الحكومة بالعاصمة الإدارية الجديدة.
كيف ترى الاستثمار العقارى في مصر الفترة المقبلة؟
أرى أن الاستثمار العقارى سيواجه تحدي كبير في مصر الفترة المقبلة في ظل ارتفاع أسعار الأراضى الحكومية بشكل مبالغ فيها للغاية وأتوقع ارتفاع سعر متر العقار بشدة العامين المقبلين ولا أعرف من سيكون في قدرته الحصول على وحدة سكنية بمنطقة مميزة كالتجمع الخامس على سبيل المثال بعدما وصل سعر المتر النهائى للبيع لـ12 ألف جنيه ووصل أيضا لنحو 15 ألف جنيه ووصل سعر الشقة الـ100متر بالتجمع الخامس في الوقت الحالي أكثر مليون و250 ألف جنيه ومن المتوقع زيادة الأسعار في العام المقبل لنحو 15%، وأتوقع أن يكون هناك توقف في البيع الفترة المقبلة لانخفاض الدخول للمواطنين أو ثباتها وعدم مواكبتها مع الزيادة المرتفعة بقوة في أسعار العقارات وأتسأل لماذا تستمر وزارة الإسكان في طرح الأراضى بأسعار مرتفعة للغاية لاتتماشى مع السعر العادل تلك الأراضى إضافة إلى أن هناك أزمة كبيرة تواجه بعض الشركات ومنها شركات كبرى في تنفيذ المشروعات وهو ارتفاع تكلفة الإنشاءات في الوقت الحالى وارتفاع أسعار المواد الخام وانخفاض قيمة الجنيه وارتفاع سعر الدولار وكل تلك الأمور تسببت في ارتفاع تكلفة التنفيذ وأتوقع في حال استمرار تلك المشاكل سيحدث حالة ركود كبير في حال لم تتدخل الدولة وأتوقع أن القطاع سيدخل فترة ركود عظيم.
وأطالب الحكومة بأن تتدخل بمنع المضاربات في أسعار الأراضى وأن توفر الأراضى خاصة أن هناك ندرة في الأراضى ولابد من توحيد الأسعار وطرح الأراضى بأسعار عادلة.
هل ترى أن البنوك تراجعت عن تمويل القطاع العقاري؟
البنوك لا تمل بالقدر الكافى المشروعات العقارية ولديها اشتراطات كثيرة كضرورة دفع الدفعة المقدمة لثمن الأرض وأطالب البنوك بأن تكون هي الجهة الممولة للدفعة المقدمة للمشروع وهنا سيكون هناك مشاركة أكبر من قبل المستثمرين العقاريين مع البنوك وسيكون المستثمر قادر على تمويل 3 مشروعات وليس مشروع واحد فقط، وأرى أن التمويل العقارى ليس عليه إقبال نتيجة ارتفاع الفائدة الخاصة به وطول مدة دفع أقساط التمويل الأمر الذي يجعل ثمن الوحدة مرتفع أيضا.
ما هو تعليقك على اللائحة العقارية التي ينتظرها رجال الأعمال بشكل نهائى في غضون الأيام المقبلة؟
لا أعلم متى سيتم إصدار تلك اللائحة خاصة وأنها أخذت وقتا كبير للغاية وكانت شعبة الاستثمار العقاري شاركت في وضعها وأبدت بعض الملاحظات عليها ولم يتم النظر للكثير من تلك الملاحظات وأتمنى أن تخرج تلك اللائحة للنور خلال الفترة المقبلة لتنظيم العمل بين المستثمر والحكومة ولابد أن تشمل اللائحة العقارية الجديدة تصنيف جيد ومدروس للمطورين العقاريين وللمستثمرين وأن تشمل آلية محددة المعالم في التصنيف.
وما هو تعليقك على اتحاد المطورين العقاريين المزمع إنشاؤه أيضا خلال الفترة المقبلة؟
أتمنى أن يتم إنشاء الاتحاد خلال الفترة المقبلة وهو مطلب لجميع المطوريين العقاريين في مصر والمذكرة التي قدمت للرئاسة بشأن إنشاء الاتحاد وافق عليها الرئيس وحاليا نواجه تحدي في إنشاء الاتحاد خاصة بتصنيف المطورين العقاريين فكيف سيتم التصنيف للمطورين وعلى أي أساس سيتم احتساب المطورين ضمن الفئة الأولى والأعلى أو الفئة المتوسطة وفى حال وجود أكثر من مشروع كبير ينفذه المطور لم يسلم بعد كيف سيتم تقييمه وتصنيفه كفئة أولى أو فئة متوسطة فهناك تساؤلات كثيرة في هذا الأمر فماهى الآلية التي سيتم فيها تطبيق الاتحاد.
هل هناك خطة لزيادة رأس مال الشركة في الوقت الحالي؟
لا يوجد نية لدينا لرفع رأس مال الشركة في الوقت الحالى، وكل أموالنا نستثمرها في مشروعاتنا وسلمنا من قبل 5 مشروعات كبرى.
هل لديكم نية لطرح أسهم الشركة في البورصة المصرية في المرحلة الحالية ؟
لا توجد لدينا نية لطرح أسهمنا بالبورصة المصرية على الأقل في الوقت الحالي فنحن الآن لانحتاج تمويل ولم نتناقش كمجلس إدارة بشأن طرح أسمهنا بالبورصة المصرية وربما يكون هناك توجه السنوات المقبلة في التوجه للبورصة في حالة الاحتياج لسيولة.
كيف ترى قرار وزير الإسكان الخاص بعدم إعلان الشركات عن مشروعاتهم إلا بعد الحصول على تراخيصه ؟
هذا الشرط موجود ومطبق من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وجميع المطورين العقاريين المتعاملين مع وزارة الإسكان دفعوا الأقساط ودفعوا مقدمات الحجز والوزارة تحصل أموال الأقساط فهل تلك المشروعات وهمية التي تنفذ أو التي تم الإعلان عن تنفيذها ولم يتم بعد الحصول على التراخيص الخاصة بها ومقدمات الحجز التي تقدر بنحو 20% تعد نسبة مرتفعة من حجم المشروع خاصة وأن تكلفة التراخيص والتصميمات والموافقات الهندسية كبيرة.
ما هو تعليقك على الصناديق الاستثمارية الخاصة؟
أرى أن هذا الأمر تنفيذه به صعوبة في القطاع العقارى لاختلاف الشركات العقارية في تنفيذ مشروعاتها فمجموعة كبرى مثل طلعت مصطفى قادرة مثلا على تنفيذ تجمعات سكنية متكاملة بخلاف شركات أخرى هدفها فقط تنفيذ تجمعات سكنية وهناك أهداف وقدرات مختلفة بين المطورين العقاريين فكيف سيتم المشاركة في صندوق عقارى خاص على سبيل المثال ؟!.
هل ترحب بمقترحات بعض المطورين لوزارة الإسكان بإجراء المزايدات على مقدم سعر الأرض بدلا من المتر أم لا؟
المزايدة على سعر المتر مقبولة ولكن يجب أن تكون الأسعار عادلة ومطابقة مع متطلبات السوق وأخر مزايدة للأراضى في التجمع الخامس من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قدر سعر المتر بـ4.5 آلاف جنيه فلابد من وضع سعر عادل للمتر وأن تكون المزايدة على مقدم الحجز على نسبة مقبولة من الأرض ولاشرط أن تكون 20%، وتحليلى للوضع حاليا أن الدولة ممثلة في وزارة الإسكان تغالي بالأراضى لسد عجز موازنة الدولة ووظيفة وزارة الإسكان توفير السكن للمصريين وهذا غير موجود.
ما هو تقييمك لنظام الشراكة مع الدولة في تنفيذ المشروعات السكنية؟
لابد من وجود تشريع خاص بشراكة الدولة والمستثمرين ولابد للبرلمان الحالى أن يصدر قانون خاص بالشراكة بين الدولة وبين المستثمرين يحمى ويضمن حقوق المستثمرين ورجال الأعمال حتى لايسجن أحد خاصة وأن أزمة مدينتى لم تحل حتى آلان وطلعت مصطفى عمر الصحراء وجازف بمخاطرة كبيرة وهو الذي رفع أسعار الأراضى المجاورة له بالقاهرة الجديدة لتنفيذه تجمع سكنى ومجتمع عمرانى متكامل فكيف للدولة أن تطالب بتقييم المشروعات طبقا للوضع الحالي فلا بد من وجود تشريع واضح من مجلس الشعب يضمن حق المستثمر ويضمن عدم استرداد الأراضى التي حصل المستثمرون بالشراكة ونسبة الـ20% التي حددتها وزارة الإسكان على سبيل المثال لمشاركة الشركات الكبرى لا تسمح للجهاز المركزى للمحاسبات بأن يقوم بمراجعة ميزانيات المشروع لأن نسبة المال العام لم تتجاوز الـ25% حينئذٍ في المشروع.
