يشهد الشارع المصري حالة من الجدل مع قرب تفعيل التعديلات الجديدة على قانون الشهر العقاري والتي أقرها مجلس النواب في شهر أغسطس الماضي.
الجدل المثار انتقل إلى وسائل الإعلام المختلفة، وانتشر حديثا مطولا عبر منصات التواصل الاجتماعي حول مصير العقارات غير المسجلة، الأمر الذي دفع وزارة العدل لإصدار بيان مطول تشرح فيه كل التفاصيل الخاصة بالتعديلات على قانون الشهر العقاري.
وأكد البيان أن الهدف من استحداث مادة جديدة برقم 35 مكررًا إلى قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، إيذانًا بقرب العمل بأحكام القانون رقم 186 لسنة 2020، هو تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية بعد أن تمّ حسمها قضاء، حلًا لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية.
ولفت البيان إلى أنه نفاذًا للقانون الأخير، أصدّر المستشار عمر مروان وزير العدل، القرار رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري والذي نص على: "تقديم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله، أو تقريره، أو تغييره، أو زواله والتي فصلت في موضوع النزاع دون الأحكام التي انتهت فيها الخصومة بناءً على إقرار بأصل الحق أو التسليم بالطلبات أو الموثقة للصلح بين أطرافها إلى المكتب المختص متضمنة الحكم وما يفيد نهائيته وبيانات العقار محله والحقوق العينية المقررة عليه وبيانات التكليف وشهادة سلبية من الجهة المختصة بعدم وجود مخالفات على العقار".
رسوم التسجيل بعد التعديلات الجديدة
وحددت التعديلات على قانون الشهر العقاري عددًا من الرسوم الواجب دفعها أثناء التسجيل بالشهر العقارى أولها، رسوم تسجيل الوحدات السكنية بالشهر العقارى وتقدر بـ500 جنيه حتى مسطح 100م2 شاملة رسم المساحة وقدره 125 جنيها 1000 جنيه حتى مسطح 200م2 شاملة رسم المساحة وقدره 175 جنيها 1500 جنيه حتى مسطح 300م2 شاملة رسم المساحة وقدره 225 جنيها 2000 جنيه، فيما يزيد على مسطح 300م2 شاملة رسم المساحة وقدره 275 جنيها.
أن الأراضي الزراعية والصحراوية والبور خارج كردون المدن وما في حكمها فقد تحددت بـ500 جنيه حتى 5 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 150 جنيها 1000 جنيه حتى 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 250 جنيها 2000 جنيه، فيما يزيد على 10 أفدنة شاملة رسم المساحة وقدره 350 جنيها وفى حالة الزيادة عن هذه المساحة يتم حساب رسم المساحة بواقع 350 جنيها لكل 20 فدانا وتتم إضافة 2.5% ضريبة تصرفات عقارية و1% مقابل تصديق بنقابة المحامين وتستحق على المبالغ من 20000 جنيه فأكثر.
أبرز التعديلات على القانون ولعل أهم ما جاء في تلك التعديلات هو أنها جعلت مسئولية بحث الملكية على عاتق القضاة في حالة دعاوى الصحة والنفاذ، ووفقا القانون، يُعطى الطلب رقما وقتيًا، وينشر المكتب على نفقة الطالب إعلانًا في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار لدعوة من لديه اعتراض على تسجيل الحكم لتقديم اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر، ويفصل في الاعتراض خلال 7 أيام بقرار نهائي مسبب، فإذا انقضى الموعد المذكور دون اعتراض من ذوي الشأن أو رفضت الاعتراضات تحول الرقم الوقتي المعطى إلى رقم نهائي.
ووفق بيان وزارة العدل، إذا تقرر قبول الاعتراض يخطر قلم كتاب المحكمة المكتب المختص لإلغاء الرقم الوقتي، وإذ تنصب المادة 35 مكررًا من القانون المشار إليه على الأحكام النهائية المتعلقة بالحقوق العينية العقارية كتلك الصادرة في دعاوى صحة ونفاذ التصرفات كعقود (البيع، الهبة، المقايضة...إلخ) ودعاوى كسب الملكية كالشفعة وتثبيت الملكية.
ونوهت الوزارة إلى أنَّ الحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع يخرج بطبيعته عن نطاق الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية موضوع المادة المستحدثة، ومن ثم فلا صلة للأحكام الصادرة فيها بالإجراءات المتبعة للتسجيل في الشهر العقاري، كما تنفي ما أشيع حول إلغاء دعوى صحة التوقيع.
وأوضحت أنَّ دعوى صحة التوقيع ما هي إلا دعوى تحفظية الغرض منها الحصول على حكم يضمن لرافعها عدم منازعة خصمه في صحة توقيعه على المحرر المثبت للتصرف ولا يتعرض الحكم الصادر فيها لبحث الملكية ولا لموضوع التصرف من حيث صحته وبطلانه.
موقف الوزارات والشركات من القانون
ولعل من أبرز التعديلات التي جاءت في المادة 35 مكرر، هي أنها حظرت على الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد.
وأمهل القانون أصحاب الحقوق لتوفيق أوضاعهم فأرجأ سريان القانون إلى ما بعد ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره، وينتهي ذلك الأجل بحلول يوم 6 مارس 2021.
منع الخدمات لحين التسجيلوزير العدل أيضا خرج بتصريحات مهمة، حيث أكد أن "عدم تسجيل العقار بمصلحة الشهر العقاري سيعني عدم القدرة على توصيل الخدمات الأساسية للعقار، مثل الكهرباء والمياه"، كما لفت الوزير إلى أن أقصى رسوم يحصل عليها الشهر العقاري هي 2000 جنيه مهما بلغت مساحة العقار، لافتا إلى أن هناك رسوما أخرى ليس لها علاقة بالشهر العقاري.
خبراء القانون أكدوا أن تعديلات قانون الشهر العقاري احيطت بملابسات ومغالطات كثيرة، وهو السبب وراء الجدل الثائر حول هذه التعديلات في الآوونة الأخيرة.
وفي هذا الشأن، أكد الخبير القانوني وائل نجم، إن التعديلات الأخيرة على قانون الشهر العقاري أقرت في مجلس النواب في شهر أغسطس 2020، ولكن الجدل في هذه الأيام نتيجة لقرب موعد تنفيذ هذه التعديلات في 6 مارس 2021.
ولفت نجم إلى أن المعضلة الرئيسية هي أن 95 % من عقارات مصر غير مسجلة بالشهر العقاري، وهو الأمر الذي سيمنع أصحاب هذه العقارات من نقل المرافق العامة من مياه وكهرباء وصرف صحي وغيرها من الخدمات الأساسية إلا بعد تسجيل العقار بشكل رسمي في مصلحة الشهر العقاري، إى أن نسبة ضئيلة جدا من العقارات لا تتعدى الـ 5 % هي من ستتمكن من التصرف في هذه الخدمات.
وأضاف نجم أن الهدف الرئيسي من التعديلات على القانون هو تشجيع الاستثمار والحفاظ على الثروة العقارية في مصر، حيث كان الغرض الأساسي من التعديلات منح امتيازات أكبر للمستثمر الأجنبي في مسألة شراء العقارات، وتقنين الأوضاع الحالية من خلال التوثيق والتسجيل من خلال الشهر العقاري التابع لوزارة العدل.
من جهته، قال الخبير القانوني وسام إسماعيل، إن الضجة الكبيرة على تعديلات قانون الشهر العقاري مبالغ فيها، مشيرا إلى أن المادة 55 مكرر المستحدثة في القانون تهدف في الأساس إلى تقنين الأوضاع عبر اشتراط التسجيل بالشهر العقاري ليكون سندا معمول به لنقل وتوصيل الخدمات الأساسية للعقارات المختلفة.وأوضح "إسماعيل" أن الدولة منحت المواطنين فترة سماح منذ إقرار التعديلات في أغسطس الماضي وحتى مارس المقبل، وكانت هذه الفترة من أجل تقنين وتوفيق الأوضاع والتسجيل في الشهر العقاري دون رسوم إضافية، على أن تتم عمليات التسجيل في الفترة المقبلة بعد 6 مارس مقابل رسوم حددتها وزارة العدل.
