رئيس مجلس الإدارة ورئيس التحرير
عبد الرحيم علي
رئيس التحرير التنفيذي
داليا عبد الرحيم
اغلاق | Close

خبراء ومطورون: مبادرة "المركزي" تنعش السوق العقارية.. "غرفة التطوير": المواطن متوسط الدخل المستفيد الأول.. و20 عامًا مدة التقسيط بفائدة 10%

الأربعاء 11/ديسمبر/2019 - 05:10 ص
البوابة نيوز
ايمان عريف
طباعة
يرى خبراء متخصصون في العقارات، أن المبادرة الثالثة، التى أطلقها البنك المركزى المصري، لدعم الطبقة المتوسطة بالقطاع العقاري، وأقرتها الحكومة بالتعاون مع البنك، وأعلن طارق عامر، محافظ البنك المركزي، منذ أيام قليلة، تفاصيلها، ستنعش السوق العقارية في مصر.
وتتضمن المبادرة إتاحة 50 مليار جنيه كتمويل، تستفيد منه الطبقة المتوسطة، بإتاحة التقسيط بوحدات الإسكان العقاري، حتى 20 عامًا، وبسعر فائدة 10%، ويتاح هذا التمويل للوحدات السكنية، حتى مساحة 150 مترًا مربعًا.
وتوقع قسم البحوث في شركة بلتون المالية القابضة، تأثيرًا إيجابيًا لمبادرة الـ50 مليار جنيه، التى أطلقها البنك المركزى والحكومة المصرية، لتمويل مشترى الوحدات السكنية متوسطى الدخل، بفائدة 10%، بأقساط على 20 عامًا.

خبراء ومطورون: مبادرة
وقال تقرير للشركة، إنه رغم ضرورة كشف البنك المركزى عن أسعار الفائدة على الإقراض، إلا أنه يتوقع أثرًا سلبيًا طفيفًا على ذراعى التمويل العقاري، لدى كل من "سى آى كابيتال"، و"المجموعة المالية هيرميس".
وأضاف التقرير، أن نموذج أعمال الشركتين الحالي، غير المعتمد على مبادرة البنك المركزي، مع استهداف جزء كبير من محفظة أعمالهما لقاعدة العملاء، من الشريحة الأعلى، من فئة الدخل المتوسط، وتزامن ذلك مع مساهمة قطاعات التمويل العقارى بالنصيب الأكبر من محفظة أعمال الشركتين، مما قد يزيد قوة تنافسية في أسعار الفائدة.
وأشار إلى أن القرار إيجابى على الشركات العقارية، بشكل عام، حيث إن مبادرة التمويل العقاري، وسيلة لسد الفجوة التمويلية في سوق العقارات الثانوية، المتمثل تحديدًا في "مجموعة طلعت مصطفى، وبورتو جروب، ومصر الجديدة للإسكان والتعمير، ومدينة نصر للإسكان والتعمير".
وتابع التقرير: "نؤكد رؤيتنا في تقرير بأن التمويل العقارى سيكون من شأنه سد الفجوة التمويلية بسوق العقارات، بين هؤلاء الذين قاموا بشراء وحدات في سوق العقارات السكنية لأغراض استثمارية، ولكن لديهم صعوبة في تسييل استثماراتهم، وهؤلاء الذين لا يمكنهم شراء وحدات جاهزة على التسليم".
وتوقع التقرير، أن يساعد التمويل العقاري، في إحياء سوق إعادة البيع، حيث سيخلق طلبًا أكبر على سوق العقارات السكنية بين المطورين؛ متوقعًا أن تستفيد غالبية الشركات من المبادرة.
وركز التقرير، على الشركات الأكثر استفادة من القرارات، وهي: (مجموعة طلعت مصطفى، وبورتو جروب، ومصر الجديدة للإسكان والتعمير، ومدينة نصر للإسكان والتعمير)، مع استهداف المبادرة إسكان فئات الدخل المتوسط.
واختتم بأنه في الوقت نفسه، كانت المفاوضات الأخيرة بين المطورين العقاريين والبنك المركزي، حول أن تتراوح مساحات الوحدات التى يتم تمويلها في إطار المبادرة، بالقرب من 150 مترًا مربعًا، بنطاق سعر 2 مليون جنيه، و3 ملايين جنيه، وفى حالة الموافقة عليها، سيكون لذلك أثر إيجابي، على سوق إعادة البيع لشركات التطوير العقارى الأخرى، بما فيها سوديك وبالم هيلز.
خبراء ومطورون: مبادرة
وفيما يخص آراء خبراء العقارات والمطورين العقاريين في مصر حول المبادرة؛ قال المهندس طارق شكري، رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، وعضو مجلس إدارة الهيئة العامة للاستثمار، إن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقاري، المستفيد الأول منها المواطن المصري، لأن التمويل مخصص له مباشرة، وبالنسبة للشركة في كل الحالات ستحصل على أموالها، سواءً بنظام التقسيط الطويل أو المتوسط أو القصير، أو بنظام التمويل العقاري؛ مشيرًا إلى أن مبادرة البنك المركزي، تمنح للمستفيد من الوحدة، تقسيطًا طويل الأجل، يصل إلى عشرين عامًا.
وأشار "شكري" إلى أن هذه المبادرة ستتسبب في تنشيط القطاع، خاصة وأن الفئة المتوسطة الأهم لديها مشكلة في تسديد الأقساط المرتفعة، التى تزيد على عشرة آلاف جنيه بالمبادرة قد تصل من 3000 إلى 4000 جنيه، وذلك بنظام التقسيط الطويل الذى يصل إلى عشرين عامًا، وهو ما يحدث تعديل للبوصلة في القطاع العقاري، وسيتجه المواطن للوحدة الـ150 مترًا، والتى يعانى منها المطور في التسويق والمواطن الذى يرغب مساحة متوسطة للسكن وهذه المساحة تحديدًا بها عجز.
وتابع رئيس غرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، بأن هذه المبادرة أكثر من رائعة من جانب الدولة، بالإضافة إلى عدة نظم قدمتها الدولة، للتيسير على المواطنين، منها 220 ألف وحدة، قدمتها خلال 3 سنوات، وتقديم وحدات مدعومة، تمويل الوحدة للشريحة الأقل على عشرين عامًا 6% فوائد للإسكان المنخفض؛ موضحًا أن مبادرة المركزى الذى انتظرناها طويلا تفيد شريحة مهمة جدًا من الأطباء والمحاسبين والمهندسين.
وأضاف "شكري"، أنه حتى الآن لم يعلن البنك المركزى الشروط، لكن الملامح الأولى تم تحديدها، على أن تكون الوحدة أقل من 150 مترًا على عشرين عامًا، وشرط أن تكون الوحدة قائمة بفائدة 10%، ونتوقع أن يتم وضع الشروط بعد انعقاد جلسة مشتركة بين المطورين العقاريين، وغرفة التطوير العقارى والمركزى والمعنيين بالأمر قريبًا، للمشاركة في وضع الشروط، ثم بعد ذلك يُقدم كل مطور المساحات المناسبة لديه، والتى يستطيع أن يقدمها.
وأشار عضو مجلس إدارة الهيئة العامة للاستثمار إلى أنه لم يحدث في مصر وجود فقاعة عقارية، كما كان يدعى البعض، وإنما كان هناك ضعف في القدرة الشرائية، ولكن المبادرة ستسهم في تقديم وحدات أكثر والتى ستنعكس على تغيير وتطوير مدن جديدة بشكل سريع.
وفيما يخص قاعدة البيانات، التى تضعها غرفة التطوير العقاري، بالتنسيق مع وزارة الإسكان ستظهر 2020، يقول "شكري": بالفعل اشتغلنا على المعلومات المتاحة من الوزارة، وسيتم الإعلان عنها خلال الربع الأول من العام الجديد.

خبراء ومطورون: مبادرة
من جانبها؛ قالت مها عبدالرازق محمد، مساعد العضو المنتدب بشركة "الأولى" للتعمير والتمويل العقاري، وعضو مجلس إدارة شركة السياحة والاستثمار العقاري، المملوكة لقطاع الأعمال العام، أن مبادرة البنك المركزى جيدة جدًا، والتى ستستفيد بها الطبقة المتوسطة، والتى كانت تحتاج هذا النظام، وطالبوا بها كثيرًا، أما الطبقة تحت المتوسطة فسيوفر لهم صندوق الإسكان الاجتماعي وحدات على عشرين عامًا، من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي.
وأضافت "عبدالرازق"، أن مبادرة البنك المركزى لدعم الطبقة المتوسطة بـ50 مليار جنيه، ستتم عن طريق البنوك، كما أعلنها رئيس مجلس الوزراء، والبنك المركزي، وتمت الموافقة شفهية للشركات المتخصصة، في التمويل العقاري.
وأشارت إلى أن الدولة، خلال السنوات الخمس الماضية، بدأت خطتها الإستراتيجية، في إنشاء مدن جديدة، في عدة مناطق، سواءً العاصمة الإدارية الجديدة، أو مدينة العلمين، التى ستتحول لمدينة سكنية متكاملة، أو المنصورة الجديدة، ومدينة قنا وأسيوط في الصعيد، وغيرهما، والتوسع في الرقعة العمرانية، التى ستسهم في خلق فرص عمل، والبعد عن المدن المزدحمة والمكدسة بالسكان.
وتابعت "عبدالرازق": إننى أتمنى أن تشمل المبادرة دخول الشركات المتخصصة في التمويل العقارى مع البنوك، وليس بعد البنوك، لأنها متخصصة في نشاط التمويل العقاري، وبالتالى لديها الخبرة التى تتمتع بها في إدارة هذا الملف، لأنه منتجها الوحيد الذى تعمل فيه، أما البنوك فلديها أكثر من منتج وأذرع تعمل فيها، من ائتمان وقروض سيارات، وتمويل شركات وأفراد وغيرها، ومن ضمنه منتج التمويل العقاري.
وأوضحت، أن الشريحة المتوسطة والمستهدفة من هذه المبادرة، هى الأكثر رغبة في الشراء، والمنتشرة في جميع أنحاء الجمهورية، سواء في المناطق القديمة مثل: الدقى ووسط البلد وغيرها، أو في المناطق الجديدة، ومنها: التجمع والشيخ زايد والمدن الجديدة كما ذكرت.
وفيما يخص السعر؛ أشارت مساعد العضو المنتدب بشركة "الأولى" لتعمير والتمويل العقاري، إلى أن الرقم المبدئى للتمويل في حدود من 2 إلى 3 ملايين جنيه، ولفتت إلى أن الشروط السابقة للتمويل، لا بد من اتباعها، حفاظًا على أموال المستثمرين، ولم تكن معيقة بدليل أن المبادرة الأولى، التى نفذها البنك المركزي، قبل ذلك بقيمة عشرين مليار جنيه، بفائدة 5% خلصت سريعًا، وكان الإقبال عليها كبيرًا.

خبراء ومطورون: مبادرة
فيما قال الدكتور أحمد شلبي، عضو المجلس التصديرى للعقار، والرئيس التنفيذي، والعضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن شروط البنك المركزي، لم تُعلَن بعد، عن المبادرة الخاصة بالتمويل العقارى تفصيليًا، إلا في حدود المساحات التى تقل عن 150 مترًا، والفائدة التى تصل إلى 10%، ولكن لم توضح إن كانت مساحة فقط أو مساحة وسعر، والمساحة التى ذُكِرَت قد تتراوح سعر الوحدة، في بعض المشروعات، من 2 إلى 3 ملايين جنيه.
وأضاف "شلبي"، أن هذه المبادرة طالبنا بها كثيرًا لإنعاش السوق العقارية، وهى خطوة أولى وجيدة جدًا، وكنت أتمنى أن تكون المبادرة أكثر من ذلك، والفائدة أقل من 10%، ولكن أتمنى أن يُنظر للتطوير العقارى ككل، وأن تكون آلية التطوير العقارى طوال العام، وليس من خلال مبادرات فقط، بفائدة ثابتة، ومتاحة للتمويل العقاري، بفائدة مخفضة، خاصةً وأن السوق العقارية تحتاج إلى هذا النوع من التمويل، وهناك شريحة ضخمة جدًا من متوسطى الدخل ستستفيد من هذا النظام.
وتابع، بأن الـ10% فائدة جيدة، ولكننا نطمح أن تقل في المستقبل، وكما ذكرت لا بد أن تستمر، لأن التمويل العقارى في العالم كله، تكون الفوائد عليه أقل، لأنه يعتبر خدمة ويقبل فيه الفائدة الأقل.
وأعتقد، أنه لو دخلت مؤسسات كبيرة في هذا الأمر، مثل: الأوقاف والتأمينات، لتستثمر أموالها، وهو متبع في العالم كله، أن تستثمر هذه المؤسسات أموالها، على فترات طويلة، بفائدة أقل، كذلك صناديق الاستثمار.
وأوضح "شلبي"، أنه لا بد أيضًا أن تكون الآلية متكاملة، ووضع آليه لتسجيل الوحدات بشكل أسرع مما هو موجود حاليًا، سواءً من خلال هيئة المجتمعات العمرانية، أو هيئة التنمية السياحية، وهى ضرورة مع التمويل العقاري.
وأكد، أنه خلال العام المقبل (2020)، ومع مبادرة البنك المركزى ستشهد المشروعات العقارية طفرة جيدة، لأنها ستقلل العبء على المطور العقاري، بمعنى أنه إذا سلم المطور المشروع، بعد أربع سنوات، وحصل قيمة المبيعات كاملة، بالتبعية سيضخ أمواله في مشروعات جديدة، وهو في صالح الدولة والمطور، والمواطن المستفيد من نظام التمويل العقارى في النهاية.
وتابع العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، بأن المطور لو كانت دورة رأس المال عنده سريعة، سيضاعف حجم المشروعات التى يعمل بها، لتوافر السيولة المالية لديه، وهو ما ينعش السوق العقارية، والاقتصاد بشكل عام.

خبراء ومطورون: مبادرة
أما المهندس أحمد صبور، الرئيس التنفيذى لشركة الأهلى صبور، فيرى أن العقارات شرائح متنوعة، ولكن الكل متكامل، بمعنى أنه عندما تتحرك السوق في الإسكان المتوسط، سيساعد في تشغيل الأعلى منه، كذلك فإنه عندما يشتغل الإسكان الإدارى والخدمى والسياحي، يُحرك التجارى وهكذا.
وأضاف "صبور"، أن مبادرة البنك المركزى لتمويل الإسكان المتوسط، ستحدث حالة من الإنعاش للسوق العقارية ككل، لأنها في النهاية حلقة مكملة بعضها؛ لافتًا إلى شروط البنك المركزي، بضرورة اكتمال الوحدة العقارية، لكى تدخل ضمن المبادرة، هى شروط قديمة، ولابد أن نتعايش معها، حتى نجد آلية قانونية لتشمل الوحدة، في مراحل إنشاء مبكرة.

خبراء ومطورون: مبادرة
وقال المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس إدارة شركة المستقبل للتنمية العمرانية، إن الشركة بحكم نشاطها كمطور عام، ليست لها علاقة مباشرة بالعميل الذى يتملك وحدة عقارية، ولكن تسعى الشركة لإيجاد وسائل لعملية الترويج والبيع والتسويق للمطور العقارى الذى يستثمر في مدينة "مستقبل سيتي".
وأضاف "ناصف"، أن المطور كلما قام بالبيع والتسويق سريعا، كلما أصبحت لديه سيولة مالية كافية لاستكمال المشروع سريعا والتسليم في الموعد المحدد، وبالتبعية الحصول على قطعة أرض جديدة للاستثمار.. وهكذا.
وأشار إلى أن نجاح أى مستثمر عقارى في المشروع، هو نجاح لمدينة المستقبل.
وأضاف، أن الدولة تتبنى فكرة التمويل العقارى ووضع آليات ميسرة للمواطن، وهو دعم من الدولة، خاصة أنها أصبحت شريكًا في عملية تنظيم النشاط العقارى بوضع قواعد وتمويل وبنية تحتية وخلق مجتمعات عمرانية جديدة، إضافة إلى أنه دعم كبير للمطور العقارى لتنشيط حركة السوق ومساعدته على بيع الوحدات التى يقوم بإنشائها سريعًا عن طريق نظام التمويل العقاري، ممكن يجعله يضخ استثمارات جديدة في مشروعات جديدة، كما أن 50 مليار جنيه، رقم ضخم سيوفر آلاف الوحدات العقارية للفئة المتوسطة، كما أن الفائدة مناسبة جدا وستؤثر بالإيجاب في حركة السوق العقارية. 

خبراء ومطورون: مبادرة
كما قال المهندس محمد هانى العسال، الرئيس التنفيذى لشركة "مصر إيطاليا"، إن مبادرة البنك المركزى توقيتها مع اقتراب عام 2020 توقيت مناسب جدًا لتنشيط حركة السوق العقارية في مصر، مشيرًا إلى أن المبادرة ستخدم عددًا كبيرًا من الطبقة المتوسطة التى تستطيع دفع أقساط شهرية مناسبة للدخل، وبشروط البنك المركزى التى أعلنها بشكل مبدئي.
وأضاف، أن هذه الشريحة التى تمثل الطبيب والمهندس والضابط والمحاسب، كانت محرومة من تملك وحدات في أماكن مناسبة تناسب الوضع الاجتماعي لهم بأسعار تناسب دخلهم وبمساحات متوسطة. وقال الرئيس التنفيذى لشركة "مصر إيطاليا"، إن المطور العقارى اتجه خلال الفترة الأخيرة للاستثمار في الإسكان الفاخر، بسبب ارتفاع أسعار الأراضي، مما تسبب في وجود فجوة كبيرة في تنفيذ الوحدات السكنية للطبقة المتوسطة.
ولفت إلى أن الدولة ممثلة في الحكومة تدرس من شهور طرق متعددة تساعد الطبقة المتوسطة في الحصول على وحدات سكنية بتيسيرات لسد الأعداد المتزايدة في الطلب، وإزالة المعوقات وإيجاد حلول سريعة لحل ضعف القوة الشرائية لسد هذه الفجوة وتوفير الوحدات العقارية المطلوبة.
ووصف "العسال" نسبة الفائدة التى حددها المركزى 10% بالمناسبة في الفترة الحالية، ولكن مع انخفاض الفائدة في البنوك نتوقع أن تنخفض الفائدة في التمويل العقاري، وتمنى أن تصل إلى 7%، مما سيساعد في عملية تنشيط ورواج للقطاع العقارى في مصر، خاصة في المدن الجديدة.
وأشاد الرئيس التنفيذى لشركة "مصر إيطاليا" بدور الدولة، خاصة أنها توفر السكن المناسب لكل الطبقات كلًا في حدود دخله، بمعنى أنها توفر الإسكان الاجتماعي عن طريق صندوق الإسكان الاجتماعي، والآن تقدم مبادرة المركزى للإسكان المتوسط، كذلك تبدأ بمشروعات في المدن الجديدة بالإسكان الفاخر لتجذب المستثمرين بضخ استثماراتهم في مشروعات عقارية جديدة، منها على سبيل المثال، العاصمة الإدارية الجديدة، والعلمين الجديدة، والمنصورة وغيرها.
ads
"
من يحسم السوبر الإفريقي؟

من يحسم السوبر الإفريقي؟