توجه المطورون العقاريون إلى تصميم وتشييد وحدات سكنية صغيرة، فى محاولة لتحسين المبيعات، واستقطاب المشترين، بعد ارتفاع أسعار العقارات، نتيجة زيادة التكاليف بسبب الزيادات فى أسعار مواد البناء خاصة الحديد والأسمنت.
ويرى المستشار أسامة سعد الدين، المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن لجوء شركات إلى التركيز فى تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة، هو رؤية مستقبلية، مشيرًا إلى أن الشركات الآن تفكر مثل أوروبا، التى تبنى وحدات صغيرة وخدمات "الكمبوند"، ونرى اليوم بدايات لهذه الفكرة فى مصر، والتى تعتبر أحد الحلول لمواجهة الأسعار، وهو حل منطقي، لأنه فى الخارج بدأوا من سنوات طويلة شقق للإعاشة، وأكبر شقة لا تتعدى 90 مترًا، وفى المقابل تتوفر خدمات كاملة.
وأضاف، أن تغيير أسعار مواد البناء خاصة الحديد، يؤثر على المطورين العقاريين، وأنهم سيتنازلون عن جزء من أرباحهم، ولا يتنازلون عن كل الربح.
وأوضح المدير التنفيذى لغرفة التطوير العقارى باتحاد الصناعات، أن هناك طلب مرتفع على السوق العقارية، ومن الصعب أن يلبى المطورون، حتى لو عملوا بكامل طاقاتهم، الاحتياجات فى مصر، ومهما تذبذبت الأسعار فالطلب مستمر، ولكن بمستويات مختلفة، ومع ارتفاع الأسعار بدأ المطورون يفكرون فى احتياجات جديدة، ومنها الوحدات الصغيرة مع وجود خدمات فى المبني، مع مد تقسيط ثمن الوحدة إلى 7 أو 10 سنوات، كما بدأ المطورون العقاريون فى البحث عن سبل للوصول للمستهلك النهائى وفقًا لقدراته.
وأشار إلى أنها معادلة صعبة تتعلق بكيفية حماية المطور والمستخدم النهائى للوحدات السكنية، ومع اختلالات الأسعار تصبح المعادلة أصعب، فالأسعار فى زيادة كما ترتفع لأسباب خارجية، وأن هناك احتياج كبير على العقارات فى مصر، والعامل الثانى أن هناك قدرة شرائية معينة للمواطن، والمطور الجيد هو من يجد سبلًا تدفع المواطنون لشراء العقارات وفى حدود قدرتهم، كما لوحظ أن المطور بدأ فى التنازل عن جزء من أرباحه أو من خلال التقسيط الطويل.
وحول مستقبل الإقبال على الاستثمار العقارى فى ظل ارتفاع تكاليف التشييد، أوضح سعد الدين، أن الاحتياجات على العقار فى مصر عال مهما تغيرت الأسعار، ومازال الاحتياج شديد، وبالتالى فالإقبال على القطاع سيظل قائم من المطورين، كما سيبتكرون سبلًا جديدة للوصول للمستهلك فى حدود إمكانياته.
الطلب مرتبط بالمساحات
ومن جانبه، أكد المهندس الاستشارى خالد عاطف، خبير تقييم عقاري، أن لجوء شركات إلى التركيز فى تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة خطوة إيجابية، فهناك قاعدة عامة تقول "كلما قلت المساحة زادت مساحة المستخدمين أو المستهدفين"، فمثلًا شقة 70 مترًا يكون عليها طلب من 20 مليون مواطن يريدونها، وشقة 200 متر يكون الطلب عليها من 500-600 ألف مواطن، وشقة 400 متر فى شريحة المستهدفين 100 ألف، وكلما صغرت المساحة زادت شريحة المستهدفين.
وأضاف: لكل منطقة لها خصائص عقارية، عميل مدينة نصر يختلف عن عميل وسط البلد، ويختلف عن عميل 6 أكتوبر والشيخ زايد والتجمع، وكل منطقة لها عميل مستهدف، ولو شقة 70 مترًا فى مدينة نصر لن تباع، فالعميل يتوقع الشقة 170-180 مترًا، ولو شقة 70-80 مترًا فى التجمع لن تباع والعميل يتوقع الشقة 140-150 مترًا، وفى بعض الأحياء بأطراف 6 أكتوبر والعبور والشروق فالشقق 60-70 مترًا تكون شريحتها كبيرة وعليها طلب، وكذلك أطراف القاهرة فى عين شمس وعزبة النخل وجسر السويس فالمساحات الصغيرة 70-90 مترًا عيلها إقبال، فالمنطقة هى التى تحكم شريحة المستهدفين، وبالتالى المطور يعمل فى حسابه من الذى يسكن فى هذه المنطقة والمساحات التى يحتاجها.
وقال خالد عاطف، إن زيادة أسعار مواد البناء تنعكس على أسعار التكلفة، وبالتالى ترتفع قيمة المنتج النهائي، فزيادة أسعار المواد الخام تؤثر بالسلب على ارتفاع التكلفة النهائية للبيع، وبالتالى الطلب يقل، موضحًا أن مستقبل السوق العقارية ما زال واعدًا، بالرغم مما تشهده الأسواق من تحركات سعرية متفاوتة، متوقعًا حدوث انتعاشة خلال أشهر الصيف وفى النصف الثانى من عام 2018 ودخول حالة من الاستقرار، وفى الصيف وجود حالة العرض والطلب مع عودة المغتربين فى الإجازات.
وأشار إلى أن حماية المطور والمستهلك النهائى للوحدات السكنية من اختلالات الأسعار، تتطلب دراسة شاملة للمشروع وافتراضات منطقية ربما تكون قابلة للتنفيذ وإدارة محكمة للمشروع ومدة التنفيذ لا تقل عن 6-7 أشهر، خاصة أنه كلما زادت المدة تعرض المشروع لمخاطر زيادة الأسعار وزيادة تكاليف العمالة وزيادة أسعار الطاقة، وزيادة أسعار المواد الخام، وإذا زادت مدة المشروع يحصل ضرر على الطرفين المطور العقارى والمستهلك النهائي.
سياسة قديمة
ومن جهته، قال المهندس عبدالمجيد جادو، خبير عقاري، إن توجه شركات بالتركيز فى تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة ليس الحل لمواجهة الأسعار، فهذه الفكرة بدأت فى عامى 2000-2002 وكان التوجه للإسكان الفاخر، ونتيجة لدخول البنوك، وبدأ العرض أكثر من الطلب.
ويرى، أن الحل فى مواجهة ارتفاع الأسعار هو إطلاق قانون التمويل العقاري، وأن تستوعب الشركات الكبرى التوجه للإسكان الفاخر، ليس للاستثمار فقط، بل من المهم الدخول لقطاع الإسكان المتوسط، والذى عليه طلب أكثر.
وأشار إلى أن الشركات بشكل عام تدرك الحلول من خلال التوجه للإسكان المتوسط وتحت المتوسط، ولكن يبقى أن تقليل المساحات فى هذه الفئة ليس الحل الأمثل، وإن كان هو أحد الحلول لمواجهة الأسعار، مع ضرورة تغيير ثقافة المستهلك فى الوحدة التى يمتلكها أو يحصل عليها، وبما يناسب استخداماته وأسرته.
وأضاف جادو: يظل سعر الأرض هو من أهم أسباب ارتفاع سعر الوحدة، بخلاف المدخلات فى صناعة العقار، والتى يعاد النظر فى تسعيرها على أساسها، ولكى نقلل من سعر الوحدة بشكل أو بآخر، لابد من زيادة التوجه الحالى لبناء مجتمعات جديدة، وتوفير سعر أرض معتدل، مؤكدًا على أن المجتمعات الجديدة هى المستقبل، لأن مصر تنمو وإذا لم يكن هناك استيعاب للنمو سيحدث تكدس مثل القاهرة والجيزة.
