قال المهندس عصام ناصف، رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب لشركة المستقبل للتنمية العمرانية، إن إجمالى تعاقدات أعمال المرافق والبنية التحتية فى "مستقبل سيتى" حتى الآن تقدر بأكثر من 5 مليارات جنيه، مشيرًا إلى أن المدينة ستستقبل أول ساكن فى منتصف 2020.
وأضاف، أن هناك تحالفًا مصريًا خليجيًا، تقدم للشركة بطلب للحصول على أراض بالمدينة للتنمية والتطوير، وحاليا نحن فى المفاوضات النهائية لتوقيع العقود، مشيرًا إلى أن المدينة أصبحت فرصة للمطورين العقاريين بكافة التخصصات (سكنى - طبى - تعليمى - تجارى - إدارى - ترفيهى - نوادٍ رياضية).
وأكد، أن "المستقبل" سددت جميع التزاماتها التعاقدية مع الجهات المسئولة عن إمداد المدينة بالمرافق والبنية التحتية، مشيرًا إلى أنه تم إبرام تعاقدات على 30% من إجمالي مساحة المدينة، وإلى الحوار..
■ ما مشروعات شركة "المستقبل للتنمية العمرانية"؟
- شركة المستقبل للتنمية العمرانية، هى المالك والمطور العام لمشروع "مستقبل سيتى"، بالامتداد الشرقي للقاهرة الجديدة، ويضم هيكل مساهميها كبرى الكيانات المالية (بنك مصر والبنك الأهلى المصرى وبنك الاستثمار القومى وشركة مصر المالية للاستثمارات) وشركة المقاولون العرب إحدى أعرق وأكبر شركات المقاولات فى مصر والشرق الأوسط.
■ كيف بدأتم نشاط المطور العام.. رغم أن الدولة متمثلة فى هيئة المجتمعات العمرانية تقوم بهذا الدور منذ سنوات؟
- المطور العام هو نموذج ومفهوم جديد فى السوق المصرية، ولكن الموقع الاستراتيجي والمتميز لموقع المشروع، وثقة ورغبة المطورين العقاريين فى المشاركة فى تنمية وتطوير المشروع وزيادة محفظة الأراضى الخاصة بكل مطور، وكذلك ثقل الكيانات المساهمة بالشركة جعل مشروع "مستقبل سيتى" محط أنظار وجذب لكبار المطورين فى تنمية وتطوير "مستقبل سيتى" بكافة التخصصات.
■ متى تم اعتماد المخطط العام للمشروع؟ وما المساحة الكلية للمشروع؟
- تم اعتماد المخطط العام للمدينة بالكامل فى 2008، وفى 2013 بدأ النشاط الفعلي في تسويق أراضى مستقبل سيتى بغرض التنمية والتطوير. وتبلغ المساحة الإجمالية للمدينة 11 ألف فدان تقريبًا، وتضم كافة الأنشطة (سكنى – طبى – تعليمى – تجارى – إدارى – ترفيهى – نوادي رياضية).
■ ما مراحل المشروع؟
- المشروع يتضمن 5 مراحل، ففي عام 2014 كان المخطط للمشروع أن يتم تنمية وتطوير كل مرحلة فى خمس سنوات، أى أن المدة الزمنية التى كانت متوقعة للتطوير 25 عامًا، ولكن خلال آخر عامين ومع الطفرة والمستجدات والتطورات التى حدثت بالقطاع العقارى، وبخاصة بامتداد القاهرة الجديدة، فكان على الشركة أن تواكب هذا التطور، فقد استطاعت الشركة تسويق مرحلتين كاملتين بالمدينة خلال السنوات الأربع الماضية، ووفقا لهذه المستجدات؛ فإننا نتوقع الانتهاء من تنمية وتطوير المدينة بالكامل خلال 15 عامًا، ونستعد بالفعل لاستقبال أول ساكن بالمدينة خلال النصف الأول من عام 2020.
■ ما المساحات التى تم التعاقد عليها بالمدينة؟
- الشركة انتهت بالفعل من التعاقد مع مجموعة متميزة من المطورين العقاريين على تنمية وتطوير قطع الأراضى المخصصة للنشاط السكنى بالمرحلتين الأولى والثالثة على مساحة حوالى 3 آلاف فدان تقريبًا، وشملت 100% من المساحات السكنية للمرحلتين و40% للمشروعات الخدمية، وهي: (الأهلى للتنمية العقارية "صبور"، أرضك للتطوير العقاري، وادى دجلة للتنمية العقارية، بيتا إيجيبت للتنمية العمرانية، جراند بلازا للاستثمار العقارى والسياحى، تطوير مصر للاستثمار السياحى واستصلاح الأراضي، العالمية للتعمير "حسن علام العقارية"، ماكسيم للاستثمار العقاري، مصر إيطاليا، بورتو جروب، الربوة للخدمات التعليمية المتكاملة، الخدمات التعليمية المتطورة "سانت فاتيما").
■ هل المطور العقارى مسئول عن البنية التحتية للمشروع الذي يقوم بتطويره؟
- نعم.. المطور العقارى مسئول عن البنية التحتية لمساحة الأرض التي يقوم بتطويرها، أما شركة المستقبل فمسئولة عن إدخال وتوصيل المرافق إلى حدود مشروعات المطورين، بالإضافة إلى تنفيذ شبكة المرافق (شبكة الطرق – المياه والري – الكهرباء – الصرف الصحي) لكامل مساحة المدينة.
■ هل تم الانتهاء من تنفيذ مرافق المرحلة الأولى التي تبلغ مساحتها 1500 فدان؟ وما معدلات التنفيذ بمشروعات المطورين؟
- خلال العام الجارى سيتم الانتهاء من جميع مرافق المرحلة الأولى للمشروع، حيث إن المدينة تستعد لاستقبال أول ساكن فى منتصف 2020، وبالنسبة لمعدلات التنفيذ بمشروعات المطورين، فقد تم الانتهاء من معظم الأعمال الإنشائية بمشروعات "جرين سكوير"، وكذلك مشروع "لافينير"، هذا فضلًا عن أنه يجرى حاليا التجهيز لبدء العمل الفعلي بمشروع "أريا" فى أقرب وقت ممكن، وهذه المشروعات تقوم بتنميتها وتطويرها شركة "الأهلى للتنمية العقارية"، وأيضًا فى مشروع "زيزينيا المستقبل" تجرى الأعمال الإنشائية بمعدلات عالية، وهذا المشروع تقوم بتنميته وتطويره شركة "أرضك للتنمية والاستثمار العقارى"، هذا بالإضافة إلى أن الغالبية العظمى من الشركات التي تعاقدت على تنمية وتطوير قطع أراض فى المرحلة الثالثة قد حصلت بالفعل على القرارات الوزارية، كما قامت باستخراج التراخيص اللازمة للوحدات السكنية بها.
■ ما سياسات الشركة المتبعة فى التصرف فى أراضى مستقبل سيتي؟
- الشركة لديها سياسة مرنة فى سياسة التصرف بأراضي مشروع "مستقبل سيتي"، فمنذ بدء نشاط الشركة الفعلى فى تسويق أراض المشروع تم العمل بنظام المزايدات بنظام المظاريف المغلقة، ونظرًا لطول مدة وإجراءات تطبيق هذه السياسة؛ فقد تطلب الأمر إعادة النظر وسرعة استحداث سياسات جديدة حفاظًا على الوقت وعلى خطة التنمية والتطوير الكاملة للمدينة، وبالفعل تتبع الشركة حاليا سياسة المفاوضة والبت في العروض المباشرة المقدمة للشركة من المطورين العقاريين بكافة التخصصات، سواء أكانت عقود بيع بغرض التنمية والتطوير أم عقودًا بنظام الشراكة، والتى يجب أن تتطابق مع المعايير الفنية والمالية والاشتراطات التى وضعتها الشركة لقبول المطور من عدمه.
■ وهل تم توقيع تعاقدات بنظام الشراكة مع المطورين؟
- عندما بدأت الشركة العمل بنظام الشراكة بداية من النصف الثانى من 2017، تعاقدت مع مجموعة متميزة من كبار شركات التطوير العقارى، وهى: (شركة الأهلى للتنمية العقارية "صبور"، وحسن علام العقارية، وماكسيم للاستثمار العقارى، وتطوير مصر، ومصر إيطاليا للاستثمار العقارى، وبورتو جروب).
■ مستقبل سيتى تعاقدت مع كبار شركات التطوير المصرية.. هل هناك شروط لاختيار الشركات التى تتعاقد معكم؟
- بالطبع نختار الشركات بعناية فائقة فهناك العديد من الإجراءات التى نتبعها فى تقييم الطلبات المقدمة من المطورين العقاريين للحصول على أراضي بمستقبل سيتى بغرض التنمية والتطوير، ولعل أهمها سابقة الأعمال المتميزة والملاءة المالية والسمعة الطيبة والقدرة على التسويق ومستوى التنفيذ وغيرها من عناصر التقييم المهمة، ولكن مع هذه الدراسة والتقييم نراعى عامل الوقت فى اتخاذ القرار، وذلك لضرورة تحقيق رؤية الشركة فى تنفيذ مخطط التنمية الخاص بالمشروع.
■ بعد نجاح المدينة في جذب شركات كبيرة.. ما رؤيتكم فيما بعد؟
- جذب مستثمرين جدد أصبح أمرًا بسيطًا الآن، لكن الأهم الآن هو الخدمة لما بعد التسليم، ماذا تقدم "مستقبل سيتى" لقاطني المدينة، ومهمتنا وضع النظم والمعالم المميزة للمدينة لتكون عنصرًا جاذبًا للعميل، منها على سبيل المثال لا الحصر "نظم المراقبة الذكية للمدينة"، بالإضافة إلى عدد من النظم الذكية المتعددة التى يتم العمل بها من خلال تطبيقات الهواتف الذكية، بالإضافة إلى وجود وحدة خدمات متكاملة لسكان المدينة، ومحطة مركزية للإنترنت، بالإضافة إلى وضع منظومة للنقل للانتقال الداخلى والخارجى للحركة داخل وخارج المدينة، حيث إن وسائل النقل داخل المدينة بالكامل هى مسئولية شركة المستقبل، بينما داخل الكمبوند تكون مسئولية المطور، بالإضافة إلى أنه تمت دراسة إنشاء مسارات للدراجات دون أن تتداخل أو تتعارض مع مسارات السيارات.
■ هل هناك تعثر من أحد المطورين فى سداد مستحقات الشركة؟ هل معدلات بيع مشروعات المطورين داخل "مستقبل سيتى" إيجابية؟
- بالعكس، جميع المطورين ملتزمون فى سداد التزاماتهم التعاقدية مع شركة المستقبل بنسبة 100%، وهذا يوضح أن معدلات البيع إيجابية بمشروعات المطورين.
■ ما فلسفة الشركة للشراكة مع المطورين العقاريين بدلًا من عقود بيع مساحات الأراضي؟
- وفقًا للمستجدات ولتطورات بالسوق المصرية؛ فإن سعر المادة الخام للمطور وهي الأرض قد ارتفعت بالتأكيد خلال السنوات الأخيرة، وكنا نتمنى أن يكون سعر الأرض فى مصر أرخص من ذلك، وكذلك مواد البناء سعرها أيضا فى زيادة مستمرة، وبالتالى زيادة سعر المنتج النهائى وهى الوحدات العقارية، فهي منظومة متكاملة، وبالتأكيد أثر ذلك على قدرة المطورين فى زيادة محفظة الأراضى الخاصة بهم، فقد أصبحت هناك معادلة صعبة أن يقوم المطور بسداد سعر الأرض أو أن يقوم بأعمال الإنشاءات والتنفيذ، لذلك فقد لجأت الشركة لنظام الشراكة مع المطور؛ حيث إن هذا النظام يحقق التوازن ما بين التزامات المطور العقارى فى البدء فى أعمال الإنشاءات مع اشتراطات السداد التى تيسر له الدفع بموارده المالية فى الفترة الأولى من التعاقد فى الإنشاء بدلًا من الدفع بهذه الموارد فى سداد قيمة الأرض، ومن هنا جاءت فلسفة الشراكة.
■ هل هذا سيؤثر فى دوركم كمطور عام فى تنفيذ المرافق المطلوبة؟
- بالتأكيد لا... فالشركة ملتزمة تمامًا بالتزاماتها التعاقدية مع الجهات المسئولة عن إمداد المدينة بالمرافق والبنية التحتية، وتدير السيولة المتاحة الناتجة من حصيلة تعاقداتها بحيث تكفى لسداد كل التزاماتها.
■ هل تعتزم الشركة طرح أراضي جديدة للمطورين؟
- بالتأكيد... فقد توقفنا عن الطرح أو إبرام أى تعاقدات لمدة 11 شهرًا من يناير 2018 وحتى نوفمبر من نفس العام، وذلك لإعطاء مهلة لشركات المرحلة الأولى من الشراكة لتسويق مشروعاتها وتحقيق المبيعات المستهدفة، وفى نوفمبر 2018، تم استئناف توقيع تعاقدات الشراكة مع شركتى "مصر إيطاليا، وبورتو جروب"، وأؤكد أن الشركة لديها خطة كاملة لتطوير المدينة طبقًا للبرامج الزمنية الموضوعة.
■ ما نسب الشراكة بين الشركة والمطور العقاري؟
- لا توجد نسب ثابتة لتعاقدات الشراكة، وهى تحدد حسب مكون المشروع ومساحة الأرض موضوع التعاقد، ولكن بشكل عام؛ فإن نسبة المشاركة فيما تم من عقود تتراوح حسب طبيعة المشروع ما بين 35 و40%.
■ ماذا تعني بأن نسبة المشاركة لها أكثر من شكل؟
- هناك أمثلة من العقود بها جزء من مكون المشروع سيتم تنفيذها بنظام الشركة المساهمة المصرية يكون للمطور نسبة وللمستقبل نسبة، وشريك ثالث متخصص فى نشاط معين مثل إدارة المشروع بحيث يتضمن الإدارة والتشغيل لتحقيق العوائد المتوقعة.
■ هل شركة "المستقبل" تعمل فى تنفيذ دورها بتمويل ذاتى أم هناك قروضا من البنوك؟
- "المستقبل" لم تقترض من البنوك حتى الآن، لكن لم يتم توزيع أرباح حتى الآن على المساهمين، وكل العائدات من حصيلة التعاقدات يتم توجيهها للعمل بالمشروع من أعمال إدخال المرافق للمدينة.
■ ما تكلفة ما تم تنفيذه من شبكة الطرق حتى الآن؟
- تكلفة تعاقد المرحلة الأولى لتنفيذ شبكة الطرق اقتربت من 120 إلى 130 مليون جنيه، والمرحلة الثانية تخطت 200 مليون جنيه.
■ هل هناك شركات عربية أو أجنبية طالبت الدخول بمشروعات فى المدينة؟
- هناك طلبات مقدمة لنا حاليا من تحالف مصرى خليجى للحصول على مساحات أراضٍ بالمدينة بغرض التنمية والتطوير، ونحن فى مرحلة التفاوض الآن، ومتوقع أن يتم توقيع العقود خلال النصف الأول من العام الجاري.
■ هل ستتبع الشركة طرح المساحة المتبقية لـ"مستقبل سيتى" بنظام الشراكة أيضًا؟
- لا توجد قاعدة ثابتة، فكل سياسة التصرفات بأرض "مستقبل سيتى" متاحة طبقًا لطبيعة العرض والمشروع.
■ ما إجمالى تكلفة المرافق فى المراحل المختلفة بالمشروع؟
- تعاقداتنا للمرافق فى المرحلة الأولى لـ"مستقبل سيتى" تجاوزت 5 مليارات جنيه؛ فقد تم توقيع بروتوكول مع هيئة المجتمعات العمرانية لمد خط مياه صالحة للشرب إلى المدينة بالكامل بقيمة 2.1 مليار جنيه، سددت الشركة منها ما يقرب من 1.9 مليار جنيه لصالح الهيئة، ووفقًا للبروتوكول تبدأ أعمال توصيل المياه للمرحلة الأولى للمشروع مع بداية التشغيل فى 2020، كما أن الشركة خصصت حوالى 3.5 مليار جنيه لإنهاء تنفيذ مرافق المرحلة الأولى للمدينة وجزء من المرحلة الثالثة، بخلاف تكلفة توصيل المياه، وتم التعاقد مع كبرى شركات المقاولات المتخصصة لتنفيذ أعمال توصيل الكهرباء والغاز وشبكات الطرق وشبكات الصرف الصحي.
■ وما خطط تنفيذ المشروعات التجارية والإدارية والخدمية؟
- المشروعات التجارية والخدمية فى المدينة مقسمة إلى نوعين، أولًا شريان الخدمات الإقليمية للمدينة على مساحة 1000 فدان تقريبًا، وهو يصل كل مراحل المدينة ببعضها، وجار وضع المخطط، والفكرة والتصميم المبدئى حاليًا مع أحد المكاتب الاستشارية المتخصصة، التي ستحتوي على مراكز تجارية، مناطق ترفيهية وبنوك، وستقوم شركة «المستقبل للتنمية العمرانية» نفسها بأعمال التنمية والتطوير لهذه المنطقة، وستتحمل الشركة كامل التكلفة الاستثمارية لها، كما ستقوم الشركة بتسويقها بنظام الإيجار أو حق الانتفاع للمطورين المتخصصين فى هذه المجالات، وهذا الشريان سيخدم قاطنى "مستقبل سيتى" و"التجمعات العمرانية" المجاورة.
أما الجزء الثانى وهى المشروعات الخدمية الرئيسية، التى ينفذها المطورون ضمن مشروعاتهم، ويتضمن عقد كل مطور تنمية وتطوير مسطح سكنى متضمنًا الخدمات الرئيسية التي تخدم قاطني الكمبوند الخاص به، وجار حاليا تنفيذ عدد من المشروعات الخدمية فى المرحلتين الأولى والثالثة، منها تنفيذ شركة الأهلى للتنمية العقارية بالشراكة مع المستقبل، لأول ناد رياضي اجتماعي، كما تقوم شركة "تطوير مصر" بتنفيذ جامعة دولية ضمن مشروعها "Bloomfields" داخل "مستقبل سيتى" بالمرحلة الثالثة، بالإضافة إلى المدارس الدولية التى ستتم تنميتها تطويرها بالمرحلة الأولى، التى سيتم تنفيذها من قبل شركتى "الربوة للخدمات التعليمية المتكاملة" وشركة "الخدمات التعليمية المتطورة".
