توجه المطورون العقاريون إلى تصميم وتشييد وحدات سكنية صغيرة، في محاولة لتحسين المبيعات، واستقطاب المشترين، بعد ارتفاع أسعار العقارات نتيجة زيادة التكاليف بسبب الزيادات في أسعار مواد البناء خصوصًا الحديد والأسمنت.
وقال خبراء عقاريون لـ"البوابة نيوز": إن لجوء شركات عقارية لتشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة تستهدف تلبية احتياجات المواطنين من الوحدات السكنية، ولمواجهة الأسعار، والبحث عن بدائل لتنشيط السوق، ومخاطبة الفئات المتوسطة وما دونها، والشباب والمقبلين على الزواج.
يقول المستشار أسامة سعد الدين المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، إن لجوء شركات إلى التركيز في تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة، تعتبر الرؤية المستقبلية والشركات الآن تفكر مثل أوروبا، والتي تبني وحدات صغيرة وخدمات الكمبوند، ومع مرور الوقت نرى اليوم بدايات لهذه الفكرة مصر، والتي تعتبر أحد الحلول لمواجهة الأسعار وهو حل منطقي لأنه في الخارج بدأوا من سنوات طويلة شقق للاعاشة، وأكبر شقة لا تتعدى 90 مترا، وفي المقابل تتوفر خدمات كاملة.
وأضاف، أن تغيير أسعار مواد البناء وخصوصًا الحديد يؤثر على كل المطورين العقاريين وأنهم سيتنازلون عن جزء من ربحه، ولا يتنازلون عن كل الربح ويوجد سقف معين للمستهلك المصري لا يقدر أن يتعداه.
وأوضح المدير التنفيذي لغرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، هناك طلب عالي على السوق العقاري، ومن الصعب أن يلبي المطورون، حتى لو عملوا بكامل طاقتهم، سد الاحتياجات في مصر ومهما تذبذبت الأسعار فالطلب مستمر، ولكن بمستويات مختلفة ومع ارتفاع الأسعار، بدأ المطورون يفكروا في احتياجات جديدة، ومنها الوحدات الصغيرة مع وجود خدمات في المبنى، مع توفير تقسيط ثمن الوحدة على سنتين أو 3 سنوات، بل وصلت 7 أو 10 سنوات، كما بدأ المطورون العقاريون في البحث عن سبل للوصول المستهلك النهائي وفقًا لقدراته.
وأشار إلى معادلة صعبة تتعلق بكيفية حماية المطور والمستخدم النهائي للوحدات السكنية، فمع اختلالات الأسعار تصبح المعادلة أصعب فالأسعار في زيادة كما ترتفع لأسباب خارجية وأن هناك احتياجا كبيرا على العقارات في مصر والمعامل الثاني أن هناك قدرة شرائية معينة للمواطن والمطور الجيد هو من يجد سبلا تدفع المواطنون لشراء العقارات وفي حدود قدرتهم، كما لوحظ أن المطور بدأ في التنازل عن جزء من أرباحه أو من خلال التقسيط الطويل.
وحول مستقبل الإقبال على الاستثمار العقاري يف ظل ارتفاع تكاليف التشييد، أوضح سعد الدين، أن الاحتياجات على العقار في مصر عالي مهما تغيرت الأسعار فما زال الاحتياج شديد وبالتالي فالإقبال على القطاع سيظل قائم من المطورين، كما سيبتكرون سبلًا جديدة للوصول للمستهلك في حدود امكانياته.
الطلب مرتبط بالمساحات
ومن جانبه أكد المهندس الاستشاري خالد عاطف، خبير تقييم عقاري، أن لجوء شركات إلى التركيز في تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة خطوة ايجابية، فهناك قاعدة عامة تقول "كلما قلت المساحة زادت مساحة المستخدمين أو المستهدفين"، فمثلًا شقة 70 مترًا يكون عليها طلب من 20 مليون مواطن يريدونها وشقة 200 متر فالطلب عليها من 500-600 ألف مواطن وشقة 400 متر فشريحة المستهدفين 100 ألف، فكلما صغرت المساحة زادت شريحة المستهدفين.
وأضاف: لكل منطقة لها خصائص عقارية، فالعميل مدينة نصر يختلف عن عميل وسط البلد ويختلف عن عميل 6 أكتوبر والشيخ زايد والتجمع وكل منطقة لها عميل مستهدف ولو شقة 70 مترًا في مدينة نصر لن تباع والعميل يتوقع الشقة 170-180 مترا ولو شقة 70-80 مترًا في التجمع لن تباع والعميل يتوقع الشقة 140-150 مترًا، وفي بعض الأحياء بأطراف 6 أكتوبر والعبور والشروق فالشقق 60-70 مترًا تكون شريحتها كبيرة وعليها طلب، وكذلك أطراف القاهرة في عين شمس وعزبة النخل وجسر السويس فالمساحات الصغيرة 70-90 مترًا عيلها اقبال، فالمنطقة هي التي تحكم شريحة المستهدفين وبالتالي المطور يعمل في حسابه من الذي يسكن في هذه المنطقة والمساحات التي يحتاجها.
وقال خالد عاطف، إن زيادة أسعار مواد البناء تنعكس على أسعار التكلفة وبالتالي ترتفع قيمة المنتج النهائي، فزيادة أسعار مواد الخام تؤثر بالسلب بارتفاع التكلفة النهائية للبيع وبالتالي الطلب يقل، موضحًا أن مستقبل السوق العقاري مازال واعدًا، بالرغم مما تشهده الأسواق من تحركات سعرية متفاوتة، متوقعا حدوث انتعاشه خلال شهور الصيف وفي النصف الثاني من عام 2018 ودخول حالة من الاستقرار وفي الصيف وجود حالة العرض والطلب مع عودة المغتربين في الإجازات.
وأشار إلي أن حماية المطور والمستهلك النهائي للوحدات السكنية من اختلالات الأسعار، تتطلب دراسة شاملة للمشروع وافتراضات منطقية ربما تكون قابلة للتنفيذ وادارة محكمة للمشروع ومدة التنفيذ لا تقل عن 6-7 أشهر، خصوصًا أنه كلما زادت المدة تعرض المشروع لمخاطر زيادة أسعار وزيادة تكاليف العمالة وزيادة أسعار الطاقة وزيادة أسعار مواد الخام وإذا زادت مدة المشروع يحصل ضرر علي الطرفين المطور العقاري والمستهلك النهائي.
وأضاف خالد عاطف: إن مستقبل الاقبال والاقدام على الاستثمار العقاري، يتوقف على دراسة المشروعات وعدم التطويل فيها بمعني أن المشروع عمارة سكنية يخلص 8 أشهر من خرسانات وأساسيات وبالتالي لن يكون هناك مخاطرة، ولمن ما نراه اليوم أن حالة اطالة زمنية للمشروعات تمتد لـ 4-5 سنوات، وبالتالي تحدث المشاكل والمخاطر والتغييرات في أسعار مواد البناء، وهذا وارد دائما.
سياسة قديمة
ومن جهته قال المهندس عبدالمجيد جادو، خبير عقاري، إن توجه شركات بالتركيز في تشييد وحدات صغيرة بدلًا من المساحات الكبيرة ليس الحل لمواجهة الأسعار فهذه الفكرة بدأت في عامي 2000-2002 وكان التوجه للاسكان الفاخر ونتيجة لدخول البنوك وبدأ العرض أكثر من الطلب.
ويرى أن الحل في مواجهة ارتفاع الأسعار هو إطلاق قانون التمويل العقاري، وأن تستوعب الشركات الكبري أن التوجه للإسكان الفاخر ليس الحل للاستثمار، بل من المهم الدخول لقطاع الإسكان المتوسط، والذي عليه طلب أكثر.
وأشار إلى أن الشركات بشكل عام تدرك الحلول من خلال التوجه للإسكان المتوسط وتحت المتوسط، ولكن يبقى أن تقليل المساحات في هذه الفئة ليس الحل الأمثل وإن كان هو أحد الحلول لمواجهة الأسعار، مع ضرورة تغيير ثقافة المستهلك في الوحدة الذي يتملكها أو يحصل عليها، وبما يناسب استخداماته وأسرته.
وأضاف جادو: يظل سعر الأرض هو من أهم أسباب ارتفاع سعر الوحدة، بخلاف المدخلات في صناعة العقار والتي يعاد النظر في تسعيرها على اساسها، ولكي نقلل من سعر الوحدة بشكل أو بآخر، لابد من زيادة التوجه الحالي لبناء مجتمعات جديدة، وتوفير سعر أرض معتدل، مؤكدًا على أن المجتمعات الجديدة هي المستقبل لأن مصر تنمو وإذا لم يكن هناك استيعاب للنمو سيحدث تكدس مثل في القاهرة والجيزة.
تأثير الحديد أكبر الإسكان المحدود
وأوضح المهندس عبد المجيد جادو، أن تذبذب أسعار مواد البناء والحديد خاصة له تأثير علي القطاع العقاري وله تأثير حسب القطاع الموجه إليه، ففي الاسكان المحدود تأثيره كبير، وفي الاسكان الفاخر تأثيره بيقل لأن تكلفة الخرسانة في الحالتين واحدة، بينما الحديد متحرك.
وحول مستقبل السوق العقاري في ضوء ما تشهده الأسواق من تحركات سعرية متفاوتة بشكل مستمر، قال جادو، إن الأمر ليس مرتبط بانخفاض أسعار مواد البناء، بل الأهم وضع رؤية لأسباب ارتفاع الحديد، خصوصًا أن أسعار بعض الدول بالمنطقة أقل ففي السعودية الأسعار أقل من مصر.
وأضاف: لابد من ايجاد سعر نسبي مناسب بالتوازي مع تلبية الاحتياجات من السوق العقاري، واستخدام أنماط مختلفة وخاصة في المناطق الصحراوية، والعمل على تقليل الطلب بشكل كبير على الأسمنت والحديد، بمعالجات مناسبة للبيئة وبالتالي يمكن حل مشكلة الاسكان بشكل يناسب وكل قطاع وكل أقليم من الأقاليم المختلفة.
وأشار إلى حماية المطور والمستهلك النهائي للوحدات السكنية من اختلالات الأسعار، يبدأ من وضع ضوابط لأنشطة المطور العقاري لأنه أساس القطاع، وهو يستطيع أن يتعامل مع مدخلات المجتمع لبناء وحدات سكنية ويستطيع التعاقد مع الشركات الموردة للسيراميك وجميع مدخلات للعقارات بأسعار معتدلة ويجودة مناسبة، كما يستطيع تطبيق أعمال رقابة الجودة الشاملة لصناعة العقار.
وشدد على ضرورة اعطاء المطور أراضي بأسعار معتدلة أو بنظام حق الانتفاع بحيث يقلل سعر الوحدة السكنية، مع وضع ضوابط لهامش الربح، أما بالنسبة للمستهلك فيجب وجود توازن بين الحقوق والواجبات بين المطور والمستهلك سواء في الاسكان المحدود والمتوسط.
وأشار جادو: من الصعب أن يتنبأ أحد بمستقبل السوق العقاري بسبب وجود عوامل عديدة تضمن وجوده، ورغم المتغييرات فلا يمكن القول بأن السوق العقاري في الانحدار، ولكن يجب أن يكون هناك علاقة متوازنة بين المنتج والمستهلك في القطاع العقاري ويجب أن هناك توازن في الحقوق والواجبات من حيث هامش ربح ووجود وحدة سكنية جيدة وتصميم متوافق مع ثقافتنا ونمطنا المعماري وكمنتج عقاري ما دام هناك احتياج لهذه الوحدة.
