أرجع خبراء أزمة تكرار انهيار العقارات إلى عدد من الأسباب، أبرزها غياب دور الدولة، وعدم التزام أصحاب العقارات أو المقاولين بالتصميمات الهندسية، فضلًا عن مخالفتهم المتكررة لعدد الطوابق التى حصلوا عليها فى رخصة البناء.
يقول المهندس محمد جادو الخبير العقارى، إن هناك مرحلة تأتى قبل تنفيذ العقار، كأولى الخطوات لإنشاء البنايات المُختلفة، حيث يتم إعداد مجموعة من البيانات للتأكد من جودة التربة التى سيُنشأ عليها المبنى، ويتم بعد ذلك وضع التصميم للعقار من قِبل المُهندس المعمارى ليقوم بعدها مهندس الإنشاء بالالتزام بتنفيذ أعمدة وأساسات وفراغات للعقار بما يُحقق له الاستخدام الجيد والأمثل».
وتابع: «تصميم الأعمدة والأساسات يكون من مُنطلق المعلومات المُتاحة فى تقرير التُربة، ثم تأتى خطوة عملية تحديد الكميات والمواصفات التى ستستخدم فى البناية لتنتهى بذلك مرحلة ما قبل التنفيذ».
وأضاف أن مرحلة التنفيذ تحكمها ضوابط حددها الكود، وذلك للوصول إلى الأداء الأمثل من خلال مطابقة المواصفات الهندسية، وللتنفيذ شقان؛ الأول يتمثل فى المدخلات التى تتم فى مرحلة الصناعة نفسها، من حديد وأسمنت ورمل وطبيعة المياه المُتاحة للاستخدام وغيرها من العناصر الرئيسية فى صناعة المكون نفسه».
ويُكمل، أن الشق الثانى من التنفيذ يتمثل فى أداء التنفيذ، بما يحتويه الكود من تنظيم لصناعة الخرسانة بداية من مرحلة التصميم، ووصولًا إلى التنفيذ ومرحلة ما بعد التنفيذ.
ويؤكد «جادو» أن أسباب انهيار العقارات يأتى نتيجة عدم الالتزام بخطوات مراحل ما قبل وأثناء وبعد التنفيذ، خاصة فى ظل غياب مظلة الرقابة الهندسية، ما ينتج عنه عقارات غير مُطابقة لمواصفات الجودة الشاملة.
ويشير «جادو» إلى أن جميع خطوات إنشاء العقار مُهمة وليس بها ما هو أقل أهمية، حتى أنه فى حالة الإخلال بأعمال الصيانة بعد إنشاء العقار قد يتسبب فى انهياره، كون للعقار عُمر افتراضى يتم تحديده بناءً على أعمال الصيانة الدورية.
وينوّه الخبير العقارى إلى شكل آخر يقف خلف انهيار العقارات، متمثلًا فى أن بعض العقارات تكون مُصممة لعدد أدوار مُحددة، ونتيجة للطمع وعدم الرقابة يتم إضافة أدوار أخرى للعقار، فتُصبح الأعمدة والأساسات مُحملة بغير ما قُدر لها أثناء التصميم.
وشدد «جادو» على دور الدولة فى خلق منظومة رقابية جديدة وإعطاء مساحة لنقابة المهندسين فى القانون يمكنها من الرقابة على أعمال إنشاءات المبانى والعقارات المُختلفة، حيث إن العقارات تُعتبر أصولًا للدولة، وأن سوء تنفيذ إنشاء تلك الأصول يمثل انتهاكًا للدولة.
وأضاف: صناعة العقارات تمثل ما يزيد على ٤٠٪ من كتلة الاستثمارات فى أى دولة، ولا بد أن يكون للدولة دور فعال فى حماية تلك الصناعة من خلال الرقابة الجيدة على الإنشاءات الجديدة والقديمة أيضًا، فلا يمكن أبدًا أن تترك الدولة انتشار غش مواد البناء، والتى تبعد كل البعد عن المواصفات القياسية لأى مُنتج، دون رقابة، الأمر يمثل خطرًا على الدولة وخطرًا على أرواح المصريين».
ويُكمل: «هناك أزمة أخرى، فكثير من البنايات فى الوقت الحالى بها تجاوزات، سواء من حيث التشييد أو الاستخدام أو حتى اختفاء الطابع المميز، فالنسق العام للعمارات عشوائى ولا يحترم الثقافة أو الظروف البيئية، كما أن هناك تعديًا على حقوق المُستهلك العقاري، فالعقود تُشير إلى مساحة مُعينة بينما الواقع يُشير إلى مساحة غيرها».
وبحسب «جادو»؛ فإن الحصول على رخصة بناء من المفترض أن يكون وفقًا للقانون والأكواد الحالية، بداية من إرفاق الرسومات الهندسية وتقرير قياسات التُربة مع الرخصة، ووصولًا بالرقابة والمتابعة، غير أن قياسات التربة غالبًا ما تكون حبر على ورق وغير مُفعلة.
وفيما يخُص الأبنية التى تُخالف عدد الأدوار المُصرح بها قبل الإنشاء، باعتبارها أحد الأسباب الرئيسية فى انهيار العقارات فى مصر، يقول «جادو» إنه أثناء التخطيط لإقامة كتلة سكنية يتم تحديد كثافة بنائية وكثافة سكانية لتُحدد عدد الأدوار والفراغات والارتفاعات فى كُل حي.
وتابع، أنه بناءً على تلك الكثافة يتم تحديد عرض الطُرق وشبكات المرافق المُختلفة، بالإضافة إلى الاحتمالات المُستقبلية المُفترضة، وفى حالة الإخلال بشروط عدد الأدوار والارتفاعات الموضوعة؛ فينتج عن ذلك إخلال كامل بمنظومة الكثافة المُحددة من قبل، ما يُعتبر أيضًا تعديًا على حقوق الغير وليست الدولة فقط، فتظهر كوارث عجز الخدمات».
وطالب جادو، الحكومة بضرورة خلق مجتمعات عمرانية جديدة تستوعب الزيادة السُكانية وتُناسب الظروف الاقتصادية لدخول المصريين، مُشيرًا إلى أن العشوائيات فى القاهرة أصبحت كارثة كون أغلب البنايات بها مُهددة بالانهيار فى أى وقت، خاصة فى ظل غياب الدور الرقابى للدولة.
وفى السياق ذاته، يقول الدكتور عادل عامر مدير المركز المصرى للدراسات الاقتصادية والاجتماعية، إن ظاهرة انهيار العقارات فى مصر تحمل فى طياتها ٣ أبعاد رئيسية، هي؛ انهيار العقارات القديمة، وانهيار العقارات المبنية الحديثة، وغياب دور الدولة فى مواجهة تلك الظاهرة.
وأوضح أنه فيما يخُص العقارات القديمة، فإن قانون الإيجار القديم، الذى ما زال يعمل حاليًا، ويحتوى على أكثر من ٢.٥ مليون عقار، لا يُلزم أى من الطرفين، المالك والمستأجر، بالترميم.
